이 기사는 2025년 02월 27일 14시11분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 최근 재입찰이 열린 '크레센도빌딩' 매각전에서 우선협상대상자로 선정됐다. 당초 차순위 가격을 써낸 신한리츠운용이 밀리면서 업계에선 그 배경에 관심을 쏟았다. 코람코자산신탁은 종전 입찰에서 제시한 가격보다 전체 약 300억원, 신한리츠운용의 가격보단 평당 10만원 높은 가격을 다시 제출하면서 승기를 잡았다.

대한지방행정공제회의 전략적 투자 판단이라는 게 업계의 시각이다. 코람코자산신탁은 '센터포인트 광화문'을 인수한 리츠 엑시트도 동시 추진 중이다. 리츠의 지분 절반을 행정공제회가 갖고 있다. 이 가운데 크레센도빌딩의 보통주 역시 행정공제회의 자금으로 채운다는 계획이었다. 행정공제회의 시내업무지구(CBD) 운용자산(AUM)을 안정적으로 유지하기 위한 전략이었던 셈이다.

◇코람코자산신탁, '센터포인트 광화문' 매각 자문사 선정 중

27일 리츠업계에 따르면 최근 코크렙제36호리츠는 이사회를 열고 자산 매각 절차 개시의 건과 매각 부대비용 예산 승인의 건을 통과시켰다. 코크렙제36호리츠는 코람코자산신탁이 2016년 8월에 설립하고 9월에 자산을 취득해 운용해 왔다. 대출 만기는 내년 8월로 시간이 남아 있지만 운용 10년차를 맞아 엑시트를 결정했다.

자산은 '센터포인트 광화문'이다. 종로구 새문안로에 위치한 시내업무지구(CBD) 프라임급 오피스다. 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만8946.53㎡(1만1781평) 규모다. 김앤장법률사무소, 현대해상, 생명보험협회 등이 임차하고 있다. 임대율은 지난해 9월 말 기준 100%를 기록했다.

코람코자산신탁은 2016년 마스턴투자운용으로부터 센터포인트 광화문을 약 3200억원에 인수했다. 최근 CBD 거래 사례를 봤을 때 자산은 평당 3200만~3500만원 안팎에서 거래될 전망이다. 평당가로 환산하면 전체 3800억~4100억원대에서 매각가가 형성될 것으로 보인다. 최대 1000억원의 차익을 얻을 수 있게 되는 셈이다.

코람코제36호리츠의 주요 투자자는 대한지방행정공제회다. 리츠 지분 56.02%를 보유 중이다. 나머지 투자자로는 KT&G(21.01%), 담배인삼공제회(8.96%), 코람코자산신탁(8.41%), 롯데물산 (5.6%) 등이 이름을 올리고 있다.


◇평당가 3190만→3370만 변경, 재도전…신한리츠운용, 3360만 제시

센터포인트 광화문 매각이 본격화한 가운데 CBD 또 다른 오피스 매물인 '크레센도빌딩'의 새 주인에도 시장의 관심이 쏠린 바 있다. 자산 매도자인 DWS자산운용은 지난해부터 자산 매각을 추진하고 연말 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정했다. 하지만 마스턴투자운용이 최종 자금모집에 실패하면서 연초 재입찰이 진행됐다.

크레센도빌딩도 센터포인트 광화문과 마찬가지로 CBD 핵심 오피스로 꼽힌다. 연면적 5만4672.3㎡(1만6538평), 지하7층~지상18층 규모의 자산이다. 로펌 김앤장 법률사무소가 전체 건물을 2029년까지 임차해 사용하기로 돼 있다.

재입찰은 신한리츠운용, 코람코자산신탁, 삼성SRA자산운용 등 3사를 대상으로 진행됐다. 앞선 입찰에서 비교적 높은 가격을 제시하고 자금조달 능력도 인정받은 곳들이다. 신한리츠운용은 신한알파리츠, 삼성SRA자산운용은 삼성FN리츠를 중심으로 자금을 모은다는 계획을 세웠다. 코람코자산신탁은 행정공제회 블라인드펀드로 크레센도빌딩을 인수한다는 목표였다. 블라인드펀드로 보통주를 채운다는 계획이었다.

당초 시장은 재입찰에서 신한리츠운용이 우협으로 선정될 것으로 전망했다. 앞선 입찰에서 마스턴투자운용의 뒤를 이은 차순위 가격을 써냈기 때문이다. 마스턴투자운용은 평당 3380만원, 신한리츠운용은 3360만원을 제안한 바 있다. 반면 코람코자산신탁과 삼성SRA자산운용이 제시한 금액은 차이가 벌어졌다.

하지만 시장의 예상을 뒤엎고 코람코자산신탁이 우선협상대상자로 선정됐다. 앞선 입찰에서보다 약 300억원 높은 가격을 다시 제출했다고 알려졌다. 크레센도빌딩의 연면적을 고려하면 당초 평당 3190만원, 전체 5270억원을 제시한 것으로 보인다. 반면 재입찰에선 평당 3370만원, 전체 5570억원 인수가를 제안했다. 신한리츠운용의 평당 매각가보다 단 10만원 더 높은 가격을 불렀다.

시장에선 재입찰 결과를 두고 행정공제회의 CBD 오피스 투자 AUM을 지키기 위한 전략으로 풀이하고 있다. 전체 4000억~5000억대 오피스를 매각하면 단번에 AUM이 큰 폭으로 줄어들기 때문에 고정적 운용 이익을 수취하기 위한 판단을 내렸다고 보고 있는 셈이다.