이 기사는 2025년 04월 01일 08시14분 thebell에 표출된 기사입니다

동북아시아 No.1 엔터테인먼트 리조트를 표방하는 인스파이어는 방대한 규모답게 투입된 자금 규모도 상당했다. 4단계 중 첫 번째인 ‘1-A’ 단계 투자에만 2조원이 소요됐다. 부동산 프로젝트파이낸싱 대출(이하 PF대출)은 필수 불가결했다. 1조원 가량을 대출로 조달하며 비용을 댔는데 이 과정에서 이자비용 부담을 피하기 어려웠다.

인스파이어는 올해 하반기 리파이낸싱을 앞두고 있다. 시장에서는 PF대출을 담보대출로 전환할 가능성을 비롯해 추가 대출 여부가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 다만 이자율을 낮추는 작업이 쉽지만은 않을 것이라는 게 주된 해석이다.

◇영업비용 3754억원 달해, 영업손실 1563억원 기록

인스파이어는 미국 복합리조트 개발·운영사인 모히건게이밍엔터테인먼트(모히건)가 주도해 외국인 직접 투자로 이뤄졌다. 5성급 호텔 3개동을 비롯해 390대의 슬롯머신 등을 갖춘 국내 최대 카지노, 1만5000명을 수용할 수 있는 국내 최초 아레나 등이 들어섰다. 약 2조원이 투입됐다.

인스파이어의 FY2024(2023년10월~2024년9월) 별도기준 매출액은 2190억원, 영업손실은 1563억원으로 집계됐다. 영업비용만 3754억원으로 2023 회계연도(668억원)대비 5배가량 늘었다. 구체적인 내역을 살펴보면 공식 개장과 함께 직원이 늘면서 급여지출이 149억원에서 909억원으로 급증했다. 이밖에 식음원가(211억원), 관리유지비(338억원) 등이 축적된 것도 한몫했다.

무엇보다 인스파이어는 순손실 규모가 상당했다. 순손실은 2654억원으로 매출을 넘어섰다. 순손실이 커진 데는 금융비용이 주요하게 영향을 미쳤다. 금융비용에는 이자비용과 파생상품평가손실 등이 포함된다. FY2024 인스파이어의 이자비용은 966억원으로 전년(15억원)대비 크게 늘었다.

FY2023 대비 FY2024 이자비용이 급증한 건 건설 중인 자산의 차입원가를 자본화했는지가 차이를 만든 것으로 보인다. 인스파이어는 연이자율 5.4%~7%대로 차입금을 조달했지만 FY2023까지는 건설중인자산의 차입원가(이자비용)를 비용 처리하지 않고 자본화했기 때문이다.

자본화는 토지·건물을 취득하는 과정에서 발생하는 대출이자를 취득원가에 포함하는 개념이다. 쉽게 말해 인스파이어는 이자비용도 토지·건물을 취득하는 데 필수적으로 발생하는 부대원가로 계상하며 장부상 금융비용이 실제보다 작았던 것으로 관측된다. 다만 자본화는 공사 중에만 허용되고 완공 이후에는 이자를 비용으로 처리해야 하는 만큼, 그랜드 오픈이 이뤄진 FY2024부터 금융비용이 대거 발생한 것으로 분석된다.

◇PF대출→담보대출 전환 여부 주목, 추가 대출 가능성도


사업비 조달을 위해 모히건의 직접 투자와 프로젝트 파이낸싱(PF대출)이 혼합되어 진행됐다. PF대출 총 약정규모는 Tr A1 7400억원, Tr A2 3000억원으로 총 1억400억원에 달했다.

인스파이어 입장에서는 리파이낸싱 작업이 무엇보다 중요해졌다. Tr A와 Tr B의 대출 만기는 오는 2025년 12월 1일로 8개월 앞으로 다가왔기 때문이다. 가장 베스트 시나리오는 현재 PF대출을 담보대출로 바꾸면서 이자율을 낮추는 작업이다. 통상 호텔 시행사의 경우 토지 매입 전에 브릿지론을 활용하다 PF로 넘어가고, 시설물 준공과 함께 토지와 건물을 담보로 하는 담보대출로 전환하는 게 일반적이다.

다만 인스파이어의 경우 담보대출 전환이 힘들 수도 있다는 게 업계의 시각이다. FY2024 적자 규모가 상당했기 때문이다. 그렇게 되면 선택지는 PF대출을 연장하는 방법밖에 없다. PF 만기 연장 대가로 지금보다 이자율 등이 상승할 가능성이 존재하는 셈이다.

특히 인스파이어가 추가 대출을 실행하는 경우도 변수로 꼽힌다. 최근 인스파이어는 정부에 1-B 계획안을 제출했다. 1-B단계 완수 기한은 오는 2032년으로 알려져 있다. 상황이 이렇다 보니 시장에서는 인스파이어가 1-B 단계 실행을 위해 추가 대출을 일으킬 가능성도 적지 않다고 보고 있다. 그렇게 되면 이자비용은 지금보다 더 늘어날 수 있다.

물론 FY2025 회계연도부터 인스파이어 실적이 안정권에 올라서면 이자비용 부담이 과거 대비 상대적으로 경감될 순 있다. 실제 카지노 오픈이 2024년 2월, 쇼핑몰 등 리테일 시설도 순차적으로 오픈이 이뤄졌다는 점을 고려하면 FY2025 회계연도를 기점으로 매출이 크게 뛸 것으로 분석된다. ‘규모의 경제’ 효과가 발생하는 셈이다.

인스파이어 관계자는 "호텔이나 리조트는 업 특성상 첫해부터 이익을 낼 수 있는 구조는 아니"라면서 "올해 같은 경우에는 내부 몰(시설)도 다 오픈했고, 스플레시베이 등 더 보강해 재오픈을 한 곳도 있기 때문에 실적이 더 좋아질 것으로 기대한다"라고 말했다.