이 기사는 2024년 07월 19일 15:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데리츠는 국내 대표 리테일 리츠이자 롯데그룹의 스폰서 리츠다. 롯데의 리테일 자산을 편입하고 계열사 책임임차를 통해 안정적으로 임대료를 수취했다.

하지만 자산 유형이 리테일에 집중된 점은 리츠 펀더멘털을 약화시키는 배경이 됐다. 차입금 만기는 몰려 있었고 자산 매각이 어려운 한계 등으로 특별배당이나 재투자를 통한 성장도 어려웠다.

주가도 저평가될 수밖에 없었다. 롯데리츠는 현재 공모가 대비 30% 가까이 떨어진 3600원 안팎에 거래되고 있다. 다만 아직 자산가치가 높지 않아 적정 주가가 공모가에 못 미친다는 분석이다. 앞으로는 포트폴리오 다각화를 통해 안정성과 성장성을 모두 높이겠다는 계획이다.

◇AUM 2.3조, 롯데그룹 자산 15개 편입…최근 오피스 투자

롯데리츠는 2019년 10월 기초자산 8개로 상장했다. 롯데백화점 강남점을 포함한 4개점과, 롯데마트 2개점, 롯데아울렛&마트 2개점을 IPO 전후로 취득하고 계열사와 책임임대차 계약을 맺었다.

2021년 상반기 추가로 7개 자산을 담아 포트폴리오 자산을 15개로 늘렸다. 롯데백화점 2개점, 롯데마트 2개점, 롯데프리미엄아울렛 1개점, 롯데마트몰 김포물류센터 등을 새로 담았다. 이후 신규 자산 편입은 없었다.

15개 자산 규모는 2조3000억원 수준이다. 최근 오피스 우선주를 70억원어치 사들였지만 에퀴티 비율을 따져봐도 보유 자산 가치는 200억원 이하인 것으로 계산된다. 사실상 포트폴리오 99%가 그룹 리테일 자산인 셈이다.

투자 섹터가 집중돼 있는 점은 포트폴리오 취약성을 더했다. 리테일의 경우 코어 오피스에 비해 자산가치 상승폭이 낮다. 여기에 코로나19 팬데믹을 지나오면서 리테일 자산에 선호도가 떨어지기도 했다.

물론 그룹 자산을 유동화했기 때문에 자산을 매각할 가능성 자체가 희박하다. 자산가치가 상승했을 경우 담보 대출이나 담보채 발행에서 저금리 리파이낸싱에 도움은 받을 수 있다. 하지만 투자자로선 안정적인 임대차 계약에서 나오는 배당금 외 큰 폭의 매각 차익 등을 기대하기 어렵다.

2021년 8000억 규모 신규 자산을 편입하면서 대규모 자금을 조달한 점은 차입금 만기를 집중시키는 결과로도 이어졌다. 당시 저리에 대출을 받았는데 지난해 전체적으로 리파이낸싱 일정이 겹치면서 배당컷을 피할 수 없었다. 다행히 5%대 중후반까지 올랐던 조달금리는 최근 다시 떨어지고 있다.


◇데이터센터·오피스 등 섹터 다양화…외부 자산 편입까지 '투 트랙'

롯데리츠는 포트폴리오 약점을 극복하고 운용 안정성을 더하기 위해 단기·중기·장기 과제를 세웠다. 새로운 대표가 오면서 변화에는 속도가 붙고 있다. 지난해 말 롯데그룹은 정기 임원인사를 통해 김소연 전 HL리츠운용 대표를 롯데AMC 수장으로 선임했다.

먼저 단기적으로는 배당 회복을 목표로 세웠다. 이자 부담을 줄이기 위해 차입 외에도 사채 발행 등 조달 창구를 다양화했다. 차입금 만기를 분산시키기 위해 장기물 발행도 점차 늘릴 계획이다. 금리 인하 가능성을 고려해 단기물도 활용하고 있다.

중장기 실행 과제는 자산 다각화 내용이 골자다. 환금성 높은 자산을 확보하겠다는 계획을 내놓았다. 매각이 용이하고 비교적 배당도 많아 수익률을 보완할 수 있는 자산들이 대상이 될 전망이다. 팬데믹이나 기준 금리의 급격한 인상과 같은 유사상황 발생을 대비하기 위한 목적이다.

사실상 외부 자산을 적극적으로 편입하겠다고 선언한 셈이다. 지난 5월에는 처음으로 오피스 자산을 담았다. 서울 지하철 2호선 강남역 도보 1분 거리에 위치한 DF타워를 기초자산으로 하는 코람코자산신탁의 '코람코더원강남1호리츠' 우선주 70억원을 사들였다. 3년 투자기간 동안 연 6%대의 배당금을 받을 예정이다.

물론 롯데그룹 스폰서리츠 정체성도 잃지 않겠다는 방침을 세웠다. 장기적으로는 데이터센터, 오피스, 호텔, 물류센터 등 새로운 섹터의 그룹 자산 편입을 적극적으로 담는다는 목표다.

◇총차입금, NAV 모두 1.1조…P/NAV 0.68, 적정 주가 4700원대

롯데리츠 순자산가치(NAV)는 지난 6월 말 기준 1조1513억원으로 추산된다. 롯데리츠의 올해 3월 말 반기보고서 상 총자산 2조2903억원에서 같은 기간 총차입금 1조1390억원을 뺀 값이다. 총 차입금은 담보부사채 3650억원과 담보대출 7740억원으로 구성됐다. 금리는 평균 5.12% 정도로 나타났다.

리츠가 자산가치보다 30% 이상 저평가돼 있다. 순자산가치 대비 주가 비율(P/NAV)이 0.68 수준이다. 롯데리츠의 시가총액 7848억원을 NAV 1조1513억원과 비교한 값이다. 시가총액은 지난 3월 말 종가 3230원에 상장 주식 수 2억4296만8884주를 곱해서 구했다.

주가가 저평가 상태이지만 적정 주가도 공모가 이하인 것으로 분석된다. 아직 총 차입금 비중이 높아 상대적으로 NAV가 낮은 영향이다. 지난 3월 말 NAV에서 상장 주식 수를 나눈 값은 4738원으로 나타난다. 이달 초 롯데리츠가 3600원 안팎에서 거래되고 있는 점을 고려하면 1000원가량 할인된 셈이다.

자산 매입 이후 가치 상승폭도 코어 자산 투자 비중이 높은 리츠들에 비해선 작을 수밖에 없다. 지난 5월 DF타워 편입 전까진 포트폴리오 전체를 리테일 자산으로 구성해 놓았기 때문이다. 현재 가치 기준으로 리츠를 청산한다고 가정해도 주당 가격은 5000원 안팎 수준일 것으로 보인다.


◇주가 수익률 '-30%대', 총수익률도 아직 마이너스

최근 수개월간 주가가 반등했지만 한참 저평가된 상태다. 롯데리츠 주가는 부동산 경기 침체가 본격화하기 전인 2022년 6월 최고가인 6150원에 거래됐다. 이후 지난해 10월 중 최저 2805원까지 가격이 빠졌다.

올해 들어서는 점차 주가가 회복되는 모습을 보인다. 이날까지 7거래일 연속 주가가 상승해 3600원 안팎까지 가격이 올랐다. 현재 3000원대 상장리츠는 롯데리츠 외 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, 디앤디플랫폼리츠, 제이알글로벌리츠, 미래에셋맵스리츠 등이 있다.

공모가가 5000원인 만큼 주가 수익률은 마이너스(-)다. 결산을 진행 중인 11기(2024년 1~6월) 말 종가 3270원을 기준으로 하면 주가 수익률은 -34.6%로 나타났다.

총수익률도 아직 마이너스 상태다. 주가 수익률 -34.6%에 상장 후 누적 배당수익률을 합산하면 -8.0% 정도다. 11기 주당배당금을 103원으로 추정할 때 누적 배당수익률이 26.6%였다. 상장 당시 공모가에 리츠를 산 투자자가 당장 리츠를 매각한다면 지금까지 받은 배당금을 모두 더해도 손실이라는 의미다.

물론 올해 중 롯데리츠 투자를 결정하면 향후 주가 수익률은 일부 보장돼 있다는 평가다. 주가가 3600원 안팎까지 오르긴 했지만 자산가치를 고려한 적정 주가는 4700원대 후반이기 때문이다. 시장에서 제 가격을 평가받게 되면 30% 이상 주가 상승 여력이 있다.

롯데리츠가 최근 운용 안정성 강화에 주력하고 있는 점도 향후 주가에 긍정적으로 작용할 전망이다. 롯데리츠는 차입금 만기를 분산해 리파이낸싱 리스크를 줄이고 그룹 외 자산을 편입해 포트폴리오도 다각화하고 있다.