이 기사는 2024년 11월 07일 14:30 theWM 에 표출된 기사입니다.

페블스톤자산운용이 피나클역삼2(옛 우신빌딩) 매각을 저울질 중이다. 주관사 몇몇 곳을 통해 시장 분위기를 살피고 있다. 가격만 맞으면 내심 수의계약으로라도 팔겠다는 복안으로 파악된다. 다만 워낙 매도호가가 높은 탓에 잠재원매자들의 큰 관심은 받지 못하고 있는 것으로 전해진다.

7일 금융투자업계에 따르면 페블스톤자산운용이 운용중인 피나클역삼2에 대한 태핑이 이뤄지고 있는 것으로 전해졌다. 수익자인 PAG 주도로 시장 태핑을 진행하고 있다는 게 시장 관계자의 설명이다. NAI코리아를 비롯해 복수의 자문사가 잠재원매자와 접촉하고 있는 중이다.

금융투자업계 관계자는 "주관사 맨데이트가 공식적으로 부여된 것은 아니고, 수익자의 요청에 따라 시장 반응을 살피고 있는 것"이라며 "매도자가 내부적으로 정해놓은 가격에 인수할 원매자가 나타나면 협상 테이블이 차려질 수 있는 수준"이라고 말했다.

피나클역삼2는 옛 우신빌딩으로 이름이 알려진 강남권역(GBD) 서울 강남구 역삼동 646-17에 자리하고 있다. 페블스톤자산운용은 2021년 5월 해당 빌딩을 매입했다. 거래금액은 1670억원으로 '페블스톤전문투자형사모부동산투자신탁제14호'를 통해서 인수했다. 펀드는 PAG 단일 수익자로 구성됐다. 매입당시 우신빌딩의 연면적을 고려한 평당 단가는 3300만원 정도였다.

우신빌딩은 1996년 5월 착공해 2001년 5월 준공됐다. 지하 6층~지상 18층 규모로 연면적 1만6695.82㎡, 대지면적 1128.3㎡다. 페블스톤자산운용은 인수 이후 리모델링을 단행했다. 리모델링은 지난 5월 마무리됐고, '피나클역삼2'란 이름으로 간판을 바꿔달았다.

다만 골조만 남겨두고 거의 다 뜯어고치다보니 리모델링에 상당한 자금이 투입된 것으로 알려졌다. 리모델링 비용을 고려하면 우신빌딩의 평당 단가는 4500만원 정도 된다는 게 해당 빌딩에 정통한 관계자의 설명이다.

물론 리모델링을 거치면서 전용률을 대폭 끌어올리기는 했다. 전용률은 65%정도다. 통상적인 오피스 빌딩이 45~55% 정도인 점을 고려하면 상당히 높은 수준이다. 전용률이 높다는 것은 그만큼 실제로 사용 가능한 공간이 넓다는 뜻이다. 그만큼 임대면적도 넓어지고, 임대료 수익도 더 나오게 된다. 오피스 빌딩의 가격을 높이는 요소로 보면 된다.

이를 근거로 페블스톤자산운용과 PAG는 평당 5500만~6000만원 정도를 매도 호가로 설정해 놓은 것으로 파악된다. 통상적인 오피스 대비 높은 전용률을 고려한 가격이다.

다만 시장에선 매도호가가 지나치게 높다는 게 중론이다. 전용률을 감안하더라도 가격에서 오는 괴리감이 상당하다는 이유에서다. 페블스톤자산운용과 PAG 측으로선 리모델링 등을 고려해 목표 수익률을 정해놨을텐데, 이를 맞추기 쉽지 않아진 모양새다.

실제 비슷한 사례로 '케이스퀘어강남2'가 있다. 올해 초부터 코람코자산신탁은 케이스퀘어강남2 매각에 나섰다. 케이스퀘어강남2도 전용률(70%)이 높다는 점을 매각 포인트로 삼았다. 피나클역삼2보다도 높은 수준이다. 이에 코람코자산신탁 수익자들은 내심 평당 5000만원 이상 원했지만 막상 입찰 결과는 달랐다. 최고가는 4000만원 중반대 정도였다. 결국 매도자 측은 우선협상자를 선정하지 않았다.

금융투자업계 관계자는 "전용률이 높은 것은 장점은 맞겠지만, 드러난 숫자로만 가격을 책정하기엔 다소 시장에 형성돼 있는 단가와 너무 큰 격차가 난다"며 "어느정도 반영은 되겠지만, 원매자들이 이를 모두 적용해 가격을 산정하고 있지는 않다"고 지적했다.