이 기사는 2024년 12월 06일 07:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

사옥 대신343 매각을 추진하던 대신파이낸셜그룹이 상장리츠(REITs)를 통한 유동화 작업에 나섰다. 대신343을 편입한 사모리츠를 다시 ‘대신밸류리츠’에 담는 방식이다.

사모 및 공모를 거쳐 내년 6월 상장을 계획 중이다. 공모 이후 그룹 핵심 회사인 대신증권이 지분 19.9%를 보유해 최대주주가 된다.

금리 인하로 리츠 투자에 대한 관심은 이전보다 커진 상황이다. 다만 앞서 등장한 스폰서형 리츠들의 성과가 미진한 만큼 매력적인 운용 계획을 내놓는 것이 우선 과제다. 단순히 자산 유동화의 통로로만 리츠를 활용할 경우 흥행이 어려울 수 있다. 그룹 내 첫 상장 리츠인 만큼 추가 자산 편입도 고려할 전망이다.

◇그룹 자산 유동화한 스폰서리츠, 대신증권 지분 19.9% 보유 계획

증권업계에 따르면 대신밸류리츠와 대신밸류리츠사모제1호는 지난 3일 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 대신밸류리츠는 내년 공모를 거쳐 유가증권시장에 입성할 예정이다. 대신밸류리츠그룹 사옥인 대신343은 사모 리츠에 담고, 다시 이를 편입해 운영하는 모자(母子)형 구조다.

대신밸류리츠는 내년 초 프리 IPO 성격의 투자유치를 거쳐 6월 유가증권시장 상장을 계획 중이다. 내년 1분기 보통주와 전환사채(CB) 형태의 사모 투자자를 먼저 모은 뒤, 6월 중 보통주 공모에 나서는 일정이다. 1차 투자유치는 보통주 3368만주(50.1%), CB 1338만주(19.9%)로 구분해 이뤄진다. 1차 모집액은 2353억원이다.

2차 공모의 경우 보통주 2018만4800주(30.1%)로 이뤄진다. 모집액은 약 1009억원 가량이다. 발행된 CB의 경우 공모와 함께 보통주로 전환될 예정이다. 그룹 핵심 계열사인 대신증권이 CB를 인수할 예정인 것으로 파악된다. 공모와 보통주 전환 이후 대신증권이 약 20% 안팎의 지분을 보유한 스폰서형 리츠가 될 전망이다.

공모 이후 대신밸류리츠는 총 6724만4800주, 주당 발행가액 5000원 기준 3363억2400만원의 상장리츠가 된다. 운용은 그룹 내 계열사인 대신자산신탁이 맡을 예정이다. 대신파이낸셜그룹 측은 KB증권, 한국투자증권, 신한투자증권 등 국내 주요 증권사들이 자체 지분 투자를 결정했거나 인수의사를 타진 중이라고 설명했다.

운용 주체인 대신자산신탁은 자리츠를 통해 대신증권으로부터 대신343을 매입한다. 감정평가액 평균값(6995억원)의 94.6%인 6620억원이다. 당초 NH아문디자산운용 등과 매각 협상에서 논의되었던 가격과 유사한 수준이다.

대신343은 을지로 중심업무지구(CBD)에 위치한 프라임 오피스 건물로 꼽힌다. 지상 26층, 지하 7층에 연먼적 53,369.3㎡ 규모를 갖추고 있다. 현재 대신파이낸셜그룹 계열사들이 입주해 있다. 향후에도 7년 이상의 장기 마스터리스 임대차계약으로 공실 위험을 최소화할 계획이다.


◇그룹 상장리츠 1호 등판…추가 자산 편입 계획도

상장리츠는 대신파이낸셜그룹이 지속적으로 추진하던 사업이기도 하다. 첫 주자로 지난 2022년 대신글로벌코어리츠를 준비했으나 최종 공모에는 도전하지 않았다. 2019년 이후 불었던 리츠 열풍이 금리 인상기에 사그라든 것이 이유였다.

재차 등장한 대신밸류리츠는 대신자산신탁 등의 리츠 사업과 그룹 내 자산 유동화를 동시에 해결할 수 있는 카드로 꼽힌다. 사옥 매각을 우선 추진하던 그룹 측이 리츠로 눈을 돌린 것도 이 때문으로 풀이된다.

변수도 존재한다. 스폰서형 리츠에 대한 관심은 이전보다 덜한 편이다. 대형 그룹사들이 보유한 자산에 접근할 수 있다는 것은 장점으로 꼽힌다. 단 최근에는 자산유동화를 위한 수단에 그친다는 지적도 만만치 않다. 대신파이낸셜그룹 역시 향후 이런 시선을 불식시키기 위해서라도 매력적인 운용 계획을 내놓을 필요가 있다.

부동산업계 관계자는 “대신343의 입지나 시설 자체는 매력적인 편이지만 최근에는 부동산 투자사들 역시 CBD 권역 매물 인수에 주저했던 것이 사실”이라며 “인근에서 매물이 여럿 나오면서 주목도가 떨어진 측면이 있다”고 설명했다.

이에 향후 추가 자산을 편입할 가능성도 제기된다. 을지로의 대신343 이외에도 강남권에 위치한 343강남 등이 검토 대상으로 알려졌다. 대신밸류리츠는 투자설명서를 통해 “안정적인 미래 현금흐름 및 성장성을 도모할 수 있는 우량 자산을 확보해 추가 자산을 지속적으로 편입할 계획”이라고 밝혔다.

대신자산신탁 관계자는 "유상증자 추진과 지수 하락 등으로 리츠 주가들이 전반적으로 하락한 것은 사실이나, 금리 인하와 함께 내년 상반기에는 투자심리가 회복될 것으로 예상하고 있다"며 "특히 프라임급 오피스를 담은 리츠나 특색있는 자산을 편입한 리츠들은 상승 가능성이 있다고 본다"고 설명했다.