이 기사는 2025년 01월 23일 07시23분 thebell에 표출된 기사입니다

마스턴프리미어리츠가 프랑스 아마존 물류센터 캐시트랩 위기를 해소했다. 담보비율(LTV) 약정 초과로 차입금 일부를 조기상환해야 했던 자산이다. 유상증자 결과가 목표치에 미달됐지만 기수령한 임대료를 활용하면서 LTV 기준을 충족했다. 이에 따라 다음 결산부터는 연간 130~140원 수준의 주당 배당금을 책정할 것으로 전망된다.

23일 업계에 따르면 마스턴프리미어리츠의 자회사 마스턴글로벌리츠는 최근 이사회를 열고 'SCI OMEGA DEUX'에 270만 유로(한화 약 40억원)에 대한 출자를 결정했다. SCI OMEGA DUEX는 마스턴글로벌리츠의 자회사로 프랑스 소재 아마존 물류센터 2곳을 취득하기 위해 설립된 부동산 투자기구다. 추가출자로 투입된 자금은 아마존 물류센터 담보대출 일부를 조기상환하는 데 투입될 예정이다.

프랑스 아마존 물류센터는 마스턴프리미어리츠의 주요 자산 중 하나다. 2022년 5월 상장한 마스턴프리미어리츠는 프랑스 오피스와 인천 항동 물류센터, 프랑스 물류센터 2곳을 보유하고 있다.

출자가 이뤄진 원인은 프랑스 물류센터의 감정평가액 하락이다. 금리 인상으로 인해 물류센터 가치가 하락하면서 2023년 12월 대주 감평가격 기준 LTV가 77.5%로 확대됐다.

대출약정 기준으로 LTV가 70%를 상회하게 되면 대주단은 임대료 수익 배당을 유보할 수 있는 캐시트랩을 행사할 수 있다. 또 대출 상환이 부정적이라고 판단할 경우 경·공매 등을 통해 투자금 회수에 나설 가능성도 배제하기 어렵다.

캐시트랩 발동과 대주단의 추가조치를 막기 위해서는 선순위 대출 일부 상환을 통한 LTV 조정이 필요했다. LTV를 65%로 낮추기 위해 필요한 자금은 470만 유로, 한화 약 64억원으로 추산됐다. 다만 리츠 내 유보금 등이 부족해 차입금 상환을 위해서는 외부 조달이 불가피했다.

마스턴프리미어 리츠는 지난해 12월 주주우선공모 유상증자를 진행했다. 모집 목표금액은 91억원으로 설정됐다. 하지만 실제 모집액은 58억원에 그쳤다. 발행제 비용 등을 제하면 마스턴프리미어리츠에 실제 유입되는 유동성은 55억원이다.

결국 상환에 필요한 470만 유로 중 200만 유로는 기수령 임대료를 바탕으로 상환하게 됐다. SCI OMEGA DEUX 출자에 투입되는 270만 유로는 유상증자를 통해 확보한 자금이다. 15억원 가량의 현금은 리츠 내 유보금으로 남겨둔다.

프랑스 물류센터 LTV 문제가 해결됨에 따라 급감했던 배당금도 다음 결산부터 정상화될 것으로 예상된다. 앞서 마스턴프리미어리츠는 제9기(2024년 4월~2024년 9월) 주당배당금으로 44원을 지급했다. 86원이었던 8기는 물론 6기(152원)와 7기(153원) 대비 크게 감소한 수치로 LTV 문제 해결을 위해 배당금 규모를 축소한 결과다.

하지만 오는 10기부터는 주당배당금이 전기 대비 45.5% 증가한 64원으로 증가할 것으로 전망된다. 마스턴프리미어리츠는 또 11기에는 68원, 12기에는 72원의 주당배당금이 지급될 것으로 예상하고 있다.

오는 7월 만기가 도래하는 마스턴글로벌리츠의 차입금 45억원은 변수다. 환헤지 정산금 부족분을 보충하기 위해 마스턴투자운용으로부터 조달한 자금이다. 해당 차입금을 상환하기 위해 증자를 진행하거나 리파이낸싱 금리가 상승할 경우 주당배당금 전망치를 달성하지 못할 가능성도 있다.