이 기사는 2025년 01월 15일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

제일건설이 시공을 맡은 경기도 파주 공공지원 민간임대주택 개발사업이 이르면 이달 착공에 나선다. 정부 등이 출자한 리츠가 공공지원 민간임대주택을 공급하는 프로젝트다. 제일건설은 부동산 개발사업을 추진하는 리츠에도 400억원 이상 출자해 40%의 지분을 확보한 만큼 공사매출은 물론 준공 후 안정적인 임대료 수익도 확보하게 됐다.

15일 업계에 따르면 케이원제27호운정풍경채 위탁관리부동산투자회사(리츠)가 시행하는 파주 운정신도시 민간임대주택 개발사업이 이달 착공할 예정이다. 리츠 자산관리회사(AMC)는 한국토지신탁이 맡았다.

이 사업은 경기도 파주시 당하동 513번지 일원 7만928㎡ 부지에 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 연면적 17만2042.9㎡, 지하 1층~지상 최고 29층 규모로 공동주택 1222가구를 조성한다. 용적률은 169.97%를 적용받았다.

공사 진행에 필요한 자금 조달도 완료된 상태다. 먼저 IBK투자증권이 신용을 보강한 유동화법인(SPC)이 사채를 발행해 580억원을 중순위로 조달했다. 선순위 대주로는 교보생명보험이 참여해 자금 조달을 맡았다.

이번 공사로 제일건설은 수천억원의 공사비 매출을 기록할 것으로 전망된다. 인근에서 진행되고 있는 파주 운정A5 블럭(BL) 제일풍경채 조성 공사의 경우 공사비 도급액으로 3629억원이 책정됐다. 지하 1층~지상 28층, 11개동, 520가구 규모로 조성되는 단지다. 리츠를 통해 조성하는 공동주택의 경우 가구수가 더 큰 만큼 공사비 규모가 더 클 수밖에 없다.

공사비 지급도 안정적으로 이뤄질 것으로 전망된다. 시행을 맡은 리츠의 최대주주가 국토교통부 주택도시기금이 출자한 리츠이기 때문이다.

시행을 맡은 리츠의 최대주주는 지난해 말 기준으로 지분 57.5%를 보유한 뉴스테이허브제2호 리츠다. 2016년 설립된 뉴스테이허브제2호는 주택도시기금이 100% 출자해 설립됐다. 공공지원 민간임대주택을 개발하는 개별리츠 지분에 투자하기 위해 설립된 모리츠다.

임차인 확보도 어렵지 않을 것으로 예상된다. 2020년부터 2022년까지 3년간 파주시 주택보급률은 평균 93.6%로 집계됐다. 또 주택 수가 증가함에 따라 가구수가 꾸준히 증가하는 추세다. 사업지가 속한 파주운정3지구가 운정신도시의 핵심권역으로 파주시청 등 공공청사가 인접해 있고 미군반환공여지 개발에 따른 배후수요도 강점으로 꼽힌다.

제일건설은 공사매출 뿐만 아니라 임대료 수익과 부동산 가치 상승에 따른 이익도 공유받을 예정이다. 리츠를 통해 조성된 공공지원 민간임대주택은 8~10년 이상 임대로 운영된 후 매각을 통해 투자금을 회수하는데 제일건설은 프로젝트 제안사 자격으로 리츠 지분 일부를 취득했기 때문이다. 제일건설은 지난해 말 총 441억원을 투입해 케이원제27호운정풍경채 리츠 지분 40.39%를 취득했다.

현물이 아닌 리츠 형태로 출자가 이뤄진 만큼 유동화도 상대적으로 용이하다. 현금 확보가 필요할 경우 언제든 유동화를 통해 현금화가 가능하기 때문이다. 앞서 현대건설과 SK에코플랜트 등이 지난해 7월 보유하고 있는 임대리츠 주식을 유동화해 현금을 확보한 이력이 있다.

제일건설은 리츠를 통한 공동주택 개발을 활발하게 추진하고 있는 시공사다. 이번에 공사를 시작하는 파주 사업지 외에도 충청북도 청주시 충주호암지구와 경기도 양주시 옥정지구 등에서 공공지원 민간임대주택 개발사업을 추진하고 있다. 두 사업의 시행은 각각 제일하나제1호와 제일하나제2호가 맡았다.