이 기사는 2025년 01월 15일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한자산신탁이 전북 익산 주상복합 개발사업에 투입한 신탁계정대 회수에 청신호가 켜졌다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환에 필요한 분양률이 달성되면서 신탁계정대 회수 단계에 접어든 상태다.

15일 업계에 따르면 디벨로퍼 랜드마크가 시행하는 전북 익산 주상복합 유블레스47모현의 주택 분양이 사실상 마무리됐다. 계약금 납입 기준 분양률은 98%로 PF 대출 상환에 필요한 분양률인 82.6%를 큰폭으로 상회하는 중이다.

이 사업은 전북 익산 모현동1가 238-5번지 일원에 지하 4층~지상 47층, 2개동, 343가구 규모로 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 프로젝트다. 신한자산신탁의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업지로 유탑건설이 시공을 맡았다.

사업 추진 과정에서 위기도 있었다. 2024년 7월 말로 예정됐던 시공사 책준기한이 도과될 가능성이 있었기 때문이다. 중소형 시공사인 유탑건설의 유동성 및 원가율 관리 문제로 인해 공사가 지연된 여파다. 공사가 지속적으로 지연될 경우 책준 확약을 제공한 신한자산신탁이 약정 미이행에 따른 손해배상금을 지급해야 하는 상황으로 이어질 수도 있었다.

다만 대주단이 7월 초 책준 기한 2개월 연장에 사전 동의하고 연장된 기한 내에 공사가 마무리되면서 시공사는 채무를 인수해야 하는 상황을 피할 수 있었다. 연장 논의 당시에도 분양률이 80%에 육박하고 있어 PF대출 회수에 차질이 없을 것이라는 공감대가 형성되면서 기한 연장이 가능했다.

사업지에 제공된 PF대출 약정액은 총 1200억원이다. 대출약정이 체결된 시점은 2020년 11월이고 만기는 2025년 3월로 설정됐다. 트렌치는 A·B·C로 구성됐으며 대주별 약정액은 △메리츠화재해상보험(A) 850억원 △한강국내일반사모부동산투자신탁10호(A) 50억원 △대신에프앤아이(B) 150억원 △한화투자증권(B) 100억원 △LS증권(C) 50억원 등이다.

대주단 관계자는 "준공 후 수분양자의 입주 및 잔금 납부가 시작되면서 적잖은 규모의 PF대출이 상환된 상태"라며 "모든 대출이 상환된 후에는 잔여 수익금을 바탕으로 책임준공 기한 연장 수수료도 수취할 수 있을 것"이라고 설명했다.

PF대출 상환이 확실시되면서 신한자산신탁의 신탁계정대 회수 가능성도 확대됐다. 앞서 신한자산신탁은 공사비 문제로 인해 공정률이 지연되자 신탁계정대를 투입해 공사를 진행했다. 다만 신탁계정대는 PF대출채권보다 변제순위가 뒷단에 자리하기 때문에 투입 시점에는 회수를 확신하기 어려웠다.

하지만 1200억원의 PF대출을 모두 상환할 수 있을 정도로 분양률이 제고됨에 따라 현재는 신탁계정대 회수가 충분히 가능할 것으로 풀이된다. 신탁계정대는 공사비매출채권보다 변제순위가 앞단에 자리한다.

신한자산신탁 관계자는 "계정대 전액 회수를 위해서는 상가 분양률 제고 등 추가적인 관문이 남아있다"면서도 "모현 사업장의 경우 계정대 회수 작업이 긍정적인 상황"이라고 덧붙였다.

다만 전체 신탁계정대 규모는 2024년 말부터 2025년 상반기까지 고점을 기록한 후 점차 감소할 것으로 전망된다. 분양률이 낮은 사업장의 경우 신탁계정대 회수에 상당한 시간이 소요될 수밖에 없기 때문이다.

2021년 말 180억원이었던 신한자산신탁의 전체 신탁계정대 규모는 2022년 575억원, 2023년 2095억원으로 급증했다. 2024년 9월 말 기준 신탁계정대 총액은 5666억원으로 집계됐다. 신탁계정대 대손충당금으로는 1832억원이 설정돼 있다. 신탁계정대 등 대출채권으로 구성된 자산 중 상대적으로 위험도가 높은 자산의 비율을 의미하는 고정이하 자산비중은 71.37%로 나타났다.