이 기사는 2025년 01월 22일 07시24분 thebell에 표출된 기사입니다

제일건설이 추진하고 있는 서울 청량리 정신병원 개발사업이 9부 능선을 넘었다. 공공지원 민간임대주택 시행 및 운용을 맡을 자산관리회사(AMC)가 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 제일건설은 이르면 내달 중으로 146억원을 투입해 리츠 지분을 취득할 예정이다.

22일 업계에 따르면 제일하나제3호 리츠는 최근 국토교통부로부터 영업인가를 획득했다. 하나자산신탁이 AMC를 맡은 이 리츠는 청량리 정신병원 부지에 공공지원 민간임대주택을 조성 후 운영하기 위해 설립됐다.

이 사업은 서울특별시 동대문구 청량리동 46번지 일원 6766.7㎡ 부지를 개발하는 프로젝트다. 연면적 3만8177.9㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 공동주택 220가구와 오피스텔 18실, 근린생활시설 등을 조성한다. 시공은 중앙건설이 맡았다.

투입되는 사업비는 총 2121억원이다. 토지비에 1053억원, 공사비에 858억원, 이자비용에 167억원 등이 투입된다.

사업비 중 에퀴티 규모는 537억원으로 전체의 20% 수준이다. 우선주로 391억원, 보통주로 146억원이 조달된다. 외부조달은 민간융자 1220억원과 기금융자 272억원, 임대보증금 92억원 등으로 확보할 예정이다.

제일건설은 보통주 146억원의 투자자로 참여한다. 내부 심의를 거쳐 이르면 2월 중으로 리츠에 출자할 예정이다. 출자 후 제일건설의 지분율은 27.2%다.

최대주주는 새로 설립될 예정인 민간임대허브제4호리츠다. 주택도시기금 출자로 설립된다. 해당 리츠는 376억원을 투입해 70%의 지분을 취득할 예정이다. 하나자산신탁도 15억원을 투입해 2.8%의 지분을 확보한다.

착공 시점은 상반기로 예정돼 있다. 주주사들의 출자가 완료돼 사업비가 확보된 후 공사가 시작된다. 현재 목표는 2027년 8월 입주자 모집, 2028년 3월 임대운영 개시 등이다. 리츠는 10년간 임대운영 후 매각을 통해 투자금을 회수한다.

공사가 시작되면 제일건설은 1000억원에 육박하는 장기 브릿지론 우발부채를 덜어내게 된다. 앞서 제일건설은 2021년 5월 토지 매입계약을 체결한 후 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 청량리 정신병원 부지를 확보했다.

2021년 8월 조달된 브릿지론 규모는 800억원이다. 제일건설은 브릿지론 전액에 대해 자금보충 약정 형태로 신용을 보강했다. 그러나 인허가 절차 지연으로 인해 착공이 지연되면서 지난해 8월 브릿지론 사용기간이 3년을 넘어섰다. 2년 이상 브릿지론 단계에 머물러 있는 장기우발부채 사업지가 된 셈이다. 현재 제일건설의 신용보강 규모는 총 840억원이다.

하지만 리츠AMC가 영업인가를 획득함에 따라 장기 브릿지론 우발부채 해소가 임박한 상황이다. 출자작업을 마친 리츠가 기존 대주단에 토지비를 지불하면 제일건설의 자금보충 약정도 해소된다.