이 기사는 2025년 01월 15일 15:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 부산 오시리아호텔 매각 작업에 착수했다. 리츠를 통해 처음 매입한 호텔 자산이다. 오는 2월 중으로 매각자문사를 선정하고 투자설명서(IM)를 배포하는 등 신속한 매각 추진을 계획하고 있다. 다만 지방 호텔에 대한 매수 수요가 불확실한 만큼 대출만기 연장을 포함한 투트랙 전략을 구사할 계획이다.

15일 업계에 따르면 KB부동산신탁은 최근 부산 오시리아호텔 매각을 결정했다. 케이비부산오시리아호텔 위탁관리부동산투자회사(리츠)를 통해 보유하고 있다.

매각 대상 부동산은 부산광역시 기장군 시랑리 736번지 일원에 위치한다. 4803㎡ 부지에 연면적 2만8791㎡, 지하 2층~지상 26층 규모로 조성된 생활형숙박시설이다. 2022년 3월 준공됐으며 건폐율 366.14%, 용적률 37.96%를 적용받았다.

임차인은 한화호텔앤드리조트다. 준공 직후 10년 책임이대차 계약을 체결했다. 한화호텔앤드리조트는 호텔 브랜드 '마티에'를 적용해 영업하고 있다. 2024년 5월부터 7월까지 3개월 간 리츠에 지급한 임대료는 8억1250만원으로 연환산 기준 33억원 규모다.

KB부동산신탁이 부동산을 매입한 시점은 2022년 5월이다. 토지비 325억원과 건물비 516억원 등 총 850억원이 부동산 취득에 투입됐다. 에퀴티 투자자는 매입 3년 후 매각 등을 통해 엑시트하는 조건으로 모집했다.

리츠의 최대주주는 책임임대차 계약을 체결한 한화호텔앤드리조트다. 50%의 지분을 보유하고 있다. 유진투자증권(18.33%)과 SK증권(15%), KB증권(13.33%) 등은 신탁업자로 주주 명단에 이름을 올렸다. 다수의 개인과 법인들이 신탁을 통해 주주로 자리하고 있다는 의미다. KB부동산신탁도 지분 3.3%를 보유하고 있다.

취득 과정에서 조달된 대출 규모는 532억원이다. 먼저 한국산업은행이 선순위로 245억원의 조달을 맡았다. 우리은행이 신용을 보강하고 있는 유동화법인(SPC) 우리오시리아제일차도 245억원을 조달한 선순위 대주다. 후순위 대주는 한국투자저축은해와 SBI저축은행으로 각각 21억원의 대출을 제공했다. 대출 만기는 모두 2025년 5월 27일로 설정돼 있다.

KB부동산신탁은 매각 작업이 순항할 것으로 기대하고 있다. 한화호텔앤드리조트라는 신용도 높은 책임임차인이 있는 만큼 지방 호텔 부동산 중에서는 상대적으로 우량한 자산이기 때문이다.

호텔 부동산 시장이 성장하고 있다는 점도 매각 순항을 점치는 요인이다. 알스퀘어가 발표한 2024년 호텔마켓 리포트를 보면 지난해 1분기부터 3분기까지 국내 호텔시장 거래규모는 2조1600억원으로 전년 동기 대비 1조8000억원 증가했다. 객실점유율은 5성급의 경우 코로나19 확산 이전인 2019년 수치를 95% 이상 회복했고 3성급은 99.8%, 4성급은 97.6% 회복한 것으로 집계됐다.

또 매각 대상 부동산은 부산 기장군 기장읍 대변리와 시랑리 일원에 366만2486㎡ 규모로 조성된 오시리아관광단지 내에 자리하고 있다. 부산도시공사가 총 사업비 6조원을 투입해 테마파크와 아쿠아월드, 호텔 및 복합쇼핑몰 등을 조성한 대규모 관광단지다. 2022년 기준 연간 방문객 수는 275만명으로 집계됐다.

다만 KB부동산신탁은 매각과 함께 차입금 만기연장을 동시에 추진하는 투트랙 전략을 구사할 예정이다. 부산 등 지방 호텔에 대한 수요가 서울 호텔보다는 낮은 만큼 매각이 불발될 경우를 대비하기 위해서다. 현재는 기존 대주들과 접촉해 시장금리 등을 파악한 상태다.

KB부동산신탁 관계자는 "태핑 결과 현재 금리는 조달 당시보다1~1.5%포인트(p) 상승했다"며 "매각에 성실히 임하는 한편 최대한 낮은 금리로 리파이낸싱할 수 있도록 노력할 것"이라고 설명했다.