이 기사는 2025년 01월 23일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

HDC현대산업개발이 '용산철도병원부지 개발사업'을 올해 본격 추진한다. 이르면 상반기 중 인허가를 마치고 본PF 조달에 나설 전망이다. 예상되는 본PF 규모는 최소 6000억원이다. HDC현대산업개발도 1200억원을 에쿼티 투자하기로 했다.

사업의 주체는 HDC자산운용이 설립한 리츠다. HDC자산운용은 2017년 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받았다. 용산철도병원부지 개발사업 외에도 '공릉역세권 개발사업'이 리츠 비히클(Vehicle)로 진행되고 있다. 두 사업 모두 올해 HDC현대산업개발의 역점 과제다.

◇사업 주체 'HDC아이파크제1호리츠', 상반기 건축허가 예정

23일 리츠업계에 따르면 HDC아이파크제1호리츠는 전날 이사회를 열고 '용산철도병원부지 개발사업' 신축공사를 위한 건축설계 및 소방설계 용역계약 체결의 건을 승인했다. 인허가 제반 작업에 착수했다는 의미다. 상반기 중 건축심의와 건축허가를 거쳐 착공에 나설 것으로 보인다.

HDC아이파크제1호리츠는 용산철도병원부지 개발사업을 위해 만들어진 리츠다. 리츠 AMC는 HDC자산운용이다. HDC자산운용은 2020년 6월 아이파크제1호리츠를 설립하고 이듬해 5월 중 국토교통부로부터 인가를 받았다. 2021년부터 사업 계획을 구체화했지만 수년간 사업이 중단돼 있었던 셈이다. HDC현대산업개발이 아이파크제1호리츠 지분 100%를 갖고 있다.

총 사업비는 최소 7200억원으로 추정된다. HDC아이파크제1호리츠는 2021년경 총 사업비를 6200억원으로 전망한 바 있다. 당초 토지비 3000억원, 건축비 2000억원, 금융비 500억원 외 기타비용으로 700억원을 투입한다는 방침이었다.

하지만 2022년 중 HDC현대산업개발과 맺은 공사 도급계약 규모만 해도 3000억원이다. 이후로도 수년간 사업이 지연된 데다 그간 공사 원가도 급격히 상승했다. 건축비가 이미 1000억원가량 늘었지만 추가로 증액할 가능성에 무게가 실린다.

인허가가 완료되면 본PF에도 속도가 붙을 전망이다. 2021년 당시에는 총 사업비 6200억원 중 5000억원을 차입하고 1200억원을 HDC현대산업개발이 투자하기로 했었다. 본PF를 통해 5000억원을, 리츠 유상증자를 통해 1200억원을 조달한다는 계획이었다.

다만 공사비 증액 등을 고려하면 본PF 규모는 최소 6000억원에서 시작할 전망이다. 물론 HDC현대산업개발의 에쿼티 투자 금액도 1200억원에서 변동이 있을 수 있다. 토지비 3000억원은 이미 브릿지론으로 조달해 꾸준히 리파이낸싱하고 있었다.

◇브릿지론 3000억…2021년 당시 건축비 2000억 책정

용산철도병원부지 개발사업은 용산구 한강로3가 65-154번지 일대에서 추진된다. 용산철도병원은 2011년 중앙대 용산병원 연구동 철수 이후 약 10년간 공터로 남아 있었다. HDC현대산업개발은 이 부지에 주거문화복합단지를 조성한다. 연면적 8만8760㎡ 규모, 지하 5층~지상 34층 2개동에 총 549가구가 들어설 예정이다. 용산철도병원 건물은 2022년 용산역사박물관으로 탈바꿈했다.

HDC그룹은 HDC자산운용과 HDC현대산업개발을 통해 올해 '공릉역세권 개발사업'도 본격화한다는 목표를 갖고 있다. 2020년 6월 설립된 HDC자산운용은 2017년 6월 중 리츠 AMC 인가를 획득했다. 현재 HDC아이파크제1호리츠 외에도 HDC아이파크제2호리츠, HDC민간임대주택제1호리츠 등 3개 리츠를 운용 중이다. 공릉역세권 개발사업 주체가 아이파크제2호리츠다. 민간임대주택제1호리츠로는 '일산2차 I-PARK' 임대주택 사업을 하고 있다.

HDC자산운용의 최대주주는 정몽규 HDC그룹 회장이다. 정 회장이 지분 100%를 갖고 있는 엠엔큐투자파트너스가 HDC자산운용의 지분 절반 정도를 확보한 상태다. 정 회장의 세 아들이 나머지 지분을 개인 또는 개인법인을 통해 들고 있다.