이 기사는 2025년 01월 16일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용의 첫 번째 상장리츠인 미래에셋맵스리츠의 시가배당률이 10%를 돌파한 것으로 나타났다. 오는 3월 주당 132원을 지급하기로 했다. 최근 주가가 2500원대를 기록 중이라 연 환산 시가 배당률이 10.56%에 달한다.

현 수준의 수익률을 유지할 수 있을지가 관건이다. 미래에셋맵스리츠는 오는 3월 리파이낸싱을 앞둔 상태다. 과거 연 2.4%의 저리에 1510억원을 차입했는데 4%대에서 차환될 것으로 보고 있다. 미래에셋자산운용은 최대한 유보현금을 활용하고 능동적으로 리파이낸싱에 대응해 배당컷을 최소화한다는 방침을 세웠다.

◇제9기 공모가 배당률 5.28%, 시가 배당률 10.56%

16일 금융감독원 전자공시에 따르면 미래에셋맵스리츠는 최근 이사회를 열고 제9기(24년6월~11월) 주당배당금을 132원으로 정했다. 배당금 총액은 약 32억9935만원이다. 다음달 말 열리는 주주총회를 거쳐 배당금을 확정한 뒤 1개월 내로 주주들에게 지급할 예정이다.

공모가 5000원을 기준으로 한 연 환산 배당률은 5.28%다. 연초 미래에셋맵스리츠의 주가는 2500원선에서 움직이고 있다. 주가 2500원을 기준으로 한 시가 배당률은 10.56%에 달한다. 현재 가격에서 미래에셋맵스리츠에 투자하면 지속적으로 연 10%대 배당을 받을 수 있다는 뜻이다.

미래에셋맵스리츠는 미래에셋자산운용이 자산관리회사(AMC)를 맡아 투자운용 중이다. 미래에셋금융그룹의 첫 번째 상장리츠다. 2019년 12월 회사를 설립하고 이듬해 2월 국토교통부로부터 영업인가를 승인 받았다. 8월 중 유가증권시장에 상장했다. 연 2회 배당하는 반기 배당 상품으로 5월 말과 11월 말을 결산 기준일로 한다.

상장 후 제2기(20년12월~21년5월)부터 온전한 배당금을 지급해 왔다. 결산기당 주당배당금은 평균 120원에서 150원 사이에서 움직이고 있다. 공모가 기준으로 환산하면 통상 연 4.8%~6% 수준의 수익률을 보장해 온 셈이다.

오는 3월 중 지급을 앞두고 있는 제9기 주당배당금은 전 결산기인 제8기(23년12월~24년5월)에 비해서는 축소됐다. 제8기에는 주당 152원을 투자자들과 나눈 바 있다. 공모가 기준 연 환산 배당률 6.08%로 나타난다.

단 미래에셋맵스리츠의 주당배당금은 상반기에 속하는 짝수 결산기에 비교적 높고 하반기에 해당하는 홀수 결산기에 줄어드는 모습을 보였다. 홀수 기수엔 130원 안팎, 짝수 기수엔 150원 정도의 주당배당금을 지급했다. 연 280원가량을 배당했다는 의미다. 공모가 기준 5.6%를 연 평균 수익률로 볼 수 있다.
◇1510억, 변동금리 차환 예정…4%대 금리 예상

앞으로 현재 수준의 배당률을 유지해야 하는 과제를 안고 있다. 미래에셋맵스리츠의 리파이낸싱 시점이 다가오고 있기 때문이다. 고점을 찍었던 기준금리가 떨어지고 있긴 하지만 그 하락폭이 상장리츠들에게 유의미한 수준은 아니다. 리파이낸싱 시 대출금리 인상 및 이자비용 상승이 불가피하다는 의미다.

미래에셋맵스리츠는 상장 당시 기초자산이었던 '광교 센트럴푸르지오 상업시설'을 인수하기 위해 담보대출을 실행한 바 있다. 새마을금고중앙회 외 3개 대주단으로부터 총 1510억원을 대출 받았다. 만기는 오는 3월 말 예정돼 있다.

연 2.4% 저리에 대출을 실행했다. 미래에셋자산운용은 3년 만기 변동금리 조건으로 리파이낸싱을 검토 중이다. 4%대에 차환할 것으로 추정된다. 1년차에는 4.70%, 2년차에는 4.50%, 3년차에는 4.20%로 천천히 금리가 떨어질 것으로 보고 있다.

미래에셋맵스리츠는 유보 현금을 최대한 활용해 배당 하락폭을 최소화한다는 계획이다. 하지만 일부 주당배당금 하락은 불가피해 보인다. 다만 변동금리 조건으로 리파이낸싱을 진행하기 때문에 해를 거듭하면서 주당배당금이 점차 회복할 것으로 전망된다.

배당컷은 11기(25년6월~11월)부터 있을 예정이다. 10기(24년12월~25년5월) 중 리파이낸싱을 진행하기 때문에 그 다음 결산기부터 배당금이 떨어지게 된다. 10기에는 종전 배당금 수준을 유지할 수 있다는 의미다. 주당 137원을 지급한다는 목표다.

이후로는 주당 배당금이 110원대로 하락할 전망이다. 미래에셋맵스리츠 측이 내놓은 11기 주당 예상배당금은 112원이다. 공모가 5000원 기준 연 환산 배당률 4.4% 수준이다.