이 기사는 2025년 02월 07일 08시47분 thebell에 표출된 기사입니다

상지건설이 '상지카일룸 에스칼라' 사업을 재구조화했다. 공동 시행자와 함께 기존 2개 필지를 4개까지 넓힌 게 특징이다. 지금은 사전계약률을 높이기 위한 작업에 매진하고 있다. 금융기관들이 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환 조건으로 일정 수준 이상의 사전계약률을 요구했기 때문이다.

금융기관 전자공시에 따르면 상지건설은 상지카일룸 에스칼라의 계약 상대방에 두산미래산업을 추가했다. 이전까지 자회사인 카일룸도산(옛 마스턴제103호논현피에프브이)이 단독 시행을 맡았으나 공동 시행으로 방향을 틀었다. 두산미래산업은 서울특별시 송파구에 본사를 둔 지역 시행사다.

사업 규모도 확대됐다. 당초 상지카일룸 에스칼라 사업은 카일룸도산이 보유하고 있던 서울특별시 강남구 논현동 98과 98-1 2개 필지에서 대지면적 1058㎡에 연면적 6704㎡, 지하 3층~지상 15층, 1개동 규모로만 추진될 예정이었다. 초기 계약금액도 260억원 수준에 그쳤다.

문제는 2개 필지로는 사업성을 담보하기 힘들었다는 점이다. 사업성을 끌어올리는 과정에서 논현동 98-5·6 필지가 추가됐다. 모두 두산미래산업이 보유한 토지다. 늘어난 필지에 맞춰 규모도 대지면적 2025㎡에 연면적 1만5466, 지하 5층~지상 19층, 1개동으로 확대됐다. 계약금액도 702억원까지 늘어났다.

사업성을 확보하기 위한 취지에서 전용면적에도 변화를 줬다. 40~65㎡ 같이 소형 위주였던 공동주택의 전용면적을 200㎡ 이상 대형으로 변경했다. 28호실가량 배정됐던 업무시설(오피스텔)을 5호실까지 줄이는 작업도 수반됐다. 오피스텔의 전용면적 역시 300㎡ 이상 대형으로 꾸렸다.

눈에 띄는 부분은 상지건설이 카일룸도산·두산미래산업과 체결한 계약이 조건부라는 점이다. 변경 계약을 체결한 지난 5일부터 6개월 내 본PF로 전환되지 않을 시 계약을 해지하기로 합의했다. 자회사인 카일룸도산이 참여하는 만큼 PF 심의까지 해지를 유예할 수 있는 조항도 남겨놨다.

상지건설 내 기획팀에서는 상지카일룸 에스칼라의 사전분양 단계에 착수한 상태다. 다수의 증권사들이 하이엔드 주택의 본PF 전환 과정에서 일정 수준 이상의 사전계약률을 요구하는 것과 무관하지 않다. 증권사들이 상지건설에 요구한 사전계약률은 약 30% 수준으로 알려졌다.

상지건설은 증권사들이 요구한 사전계약률을 기간 내 달성할 것으로 기대하고 있다. 공동주택(24가구)과 오피스텔(5실)을 합쳐 29가구 수준인 만큼 10여가구 정도의 물량을 털어낼 시 본PF 전환이 가능하다는 의견이다. 이와 달리 시장에서는 약 100억(공동주택)~200억원(오피스텔)대의 분양가를 변수로 언급하고 있다.

상지건설 관계자는 "본PF 조건을 달성하기 위해 사전분양에 들어간 상황"이라며 "소형 오피스텔의 수요가 줄어들었다는 판단 하에 대형 위주로 전용면적을 꾸렸다"고 말했다. 그러면서 "여전히 다수의 증권사나 신탁사를 통해 협의를 이어나가고 있는 단계"라고 덧붙였다.