이 기사는 2014년 12월 12일 16시37분 thebell에 표출된 기사입니다

중소형빌딩 투자 방식이 시세차익보다 임대수익을 거두는 방향으로 변화하고 있다. 이에 따라 건물 매입 시 임대료 연체 등 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인들을 꼼꼼히 확인해야 투자에 성공할 수 있다.

중소형빌딩은 안정적인 임대수익과 더불어 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 장점 때문에 고액자산가의 주요 투자대상이었다. 최근 거래도 증가하는 추세다. 하지만 과거처럼 높은 시세차익을 기대하기 힘들어 거래지속에도 불구하고 가격상승 폭이 크지 않다. 반면 임대수익률은 계속 하락하는 추세여서 투자에 세심한 주의가 필요하다.

임대수익률은 IMF 금융위기가 끝날 무렵인 2000년대 초반 8~9%였지만 2008년 글로벌금융위기 직전까지 지속적인 금리 인하와 중소형빌딩 가격 상승으로 수익률이 급격히 낮아져 5%대에 이르렀다. 글로벌 금융위기 이후에도 계속해서 수익률이 하락하면서 올해 강남지역의 중소형빌딩 임대수익률은 4% 수준으로 내려 앉았다.


이영은 알코리아에셋 이사는 "임대료는 크게 오르지 않는 상황에서 중소형빌딩의 가격이 많지는 않지만 꾸준히 상승하고 있다"라며 "임대수익률이 상대적으로 낮아졌다"고 평가했다. 또 "최근에는 강남역 인근의 양호한 입지에 위치한 중소형빌딩의 임대수익률이 3%중반대까지 낮아졌다"라며 "다른 지역의 경우도 이에 비해 1~2%정도 높은 수준"이라고 밝혔다.

이처럼 임대수익률이 낮아지면서 중소형빌딩 투자에 있어 임대료와 임차인 현황 등을 더욱 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이 나온다. 임대료 변동과 연체 등 어느 한 부분에라도 이상이 생기면 바로 임대수익률이 곤두박질 치기 때문이다. 따라서 연체 없이 안정적인 임대수익 발생 가능 여부와 임대수익률 개선 여지 등을 신중히 판단해서 투자해야 한다.

안정적인 임대수익을 거두기 위해서는 먼저 임차인의 구성을 확인해야 한다. 중소형빌딩의 임차 업종 구성 및 임대계약서 상의 임대 날짜 등을 꼼꼼히 들여다봐야 한다. 이를 통해 허위 임차인 유무를 살펴야 한다. 또 임대 기간이 일정 이상 지난 안정적인 임차인 구성이 됐는지 등을 꼭 서류와 육안으로 살펴야 한다.

임대료가 주변 시세에 비해 적정수준으로 책정됐는지 확인하는 것도 중요하다. 임차인의 변동이 있을 경우 새로운 임차인 모집을 통해 이전 수준의 임대료를 계속 받아야 하기 때문이다. 만약 임대료가 턱 없이 높을 경우 새로운 임차인 모집에 애를 먹을 수 있다.

마지막으로 빌딩 매입 시 임대료 연체자가 있는 지를 꼭 파악해야 한다. 중소형빌딩의 수익률은 매월 임차인들이 납부하는 임대료 수입에 따라 결정되기 때문이다. 더불어 현실적으로 임차인이 임대료를 납부할 수 있는 수준으로 임대료가 책정됐는지 따져봐야 추후 연체 등의 발생을 미연에 방지할 수 있다.

이 이사는 "중소형빌딩을 매입할 때 눈에 보이는 임대수익률의 숫자에 연연하기 보다는 임대수익률 수치가 얼마가 현실적이고, 진실된지를 꼭 확인해야 한다"라며 "임대인(혹은 관리업체) 통장을 확인해 최근 1년 동안 임대료 납부 현황을 육안으로 직접 확인해 보는 것이 중요하다"라고 강조했다.