이 기사는 2015년 05월 18일 10시44분 thebell에 표출된 기사입니다

금융 레버리지를 최대한으로 활용해 중소형빌딩 매입에 나서는 사례가 늘고 있다. 그러나 향후 금리인상에 따른 부실 우려도 공존해 신중한 투자가 요구된다.

지난주(5월 10일~16일) 수익형부동산 시장에서는 은행권 대출을 활용해 중소형빌딩을 취득한 사례가 많이 나타났다. 특히 대출금과 보증금을 활용해 자기 자본을 거의 들이지 않고 건물을 매입하는 사례가 늘었다.

강남구 역삼동 769번지 역삼동 정빌딩이 150억 원에 급매로 팔렸다. 매수자는 매매가격의 60% 수준인 90억 원을 신한은행에서 대출받았다. 임대보증금 14억 원을 공제한 자기자본 46억 원에 건물을 취득했다.

제3종일반주거지역으로 대지면적 813.50㎡(246.52평), 건축연면적 3,582.4㎡(1085.58평)의 지하 2층~지상 6층 건물이다. 공시지가는 3.3㎡당 4267만 원이지만 실제 매매가격은 3.3㎡당 6087만 원으로 공시지가의 143%다.

상속물건으로 개인간 거래다. 2009년 상속세 납세담보제공으로 어려움으로 겪다가 5년만에 급매로 처분했다. 건물의 임대보증금은 14억 원, 월 임대료 5600만 원이다. 주요임차인은 1층 이동통신 매장이다.

정성진 어반에셋 대표는 "시장에서는 최초 200억 원부터 매각 주선이 이뤄졌으나 소유자의 사정으로 150억 원에 급매가 이뤄졌다"며 "지금까지 통계상 강남지역 건물이 공시지가대비 150%이하에 매매된 사례는 거의 없었다"고 밝혔다.

강남구 논현동 63-22번지 논현동 관세청사거리 이면빌딩이 42억 원에 매각됐다. 매수자는 매매가격의 90%인 37억 8000만 원을 국민은행에서 대출받았다. 임대보증금을 공제하면 자기자본금은 2억 원에 불과하다.

제3종일반주거지역 대지면적 270.8㎡(82.06평), 건축연면적 753.48㎡(228.33평)의 지하 1층~지상 5층 건물이다. 공시지가는 3.3㎡당 3112만 원이지만 실제 거래는 공시지가의 164% 수준인 3.3㎡당 5119만 원에 이뤄졌다.

개인간 거래다. 해당 건물을 상속·증여 받은 매도자들(3인)은 매수자에게 시세보다 싸게 매도했다. 초기 매도금액은 50억 원이었으나 매수자를 찿기 어려워 42억 원에 매각을 결정했다. 주요임차인으로 남도식당인 가시리 본점이 임차하고 있다.

정 대표는 "요즘 매수자의 대출신용도만 좋으면 이렇게 매매가의 90%까지 대출이 가능하다"고 설명했다.

강남구 역삼동 645-18번지 역삼역 이면빌딩이 80억 2000만 원에 팔렸다. 매수자는 신한은행에서 63억 원을 대출받았다. 매매가의 78.5%다. 보증금을 공제한 자기자본 약 12억 원으로 건물을 취득했다.

제2종일반주거지역으로 대지면적 579.2㎡(175.52평), 건축연면적 1,732.6㎡(525.03평)의 지하 1층~지상 5층 건물이다. 공시지가는 3.3㎡당 2092만 원이지만 실제 매매가는 3.3㎡당 4570만 원이다. 공시지가의 218% 수준이다.

매도자는 개인이며 매수자는 ㈜우리머천다이징이다. 건물의 임대보증금은 5억 3000만 원, 월 임대료 3091만 원이다. 주요임차인은 소규모 소호사무실과 원룸텔이다.

금융레버리지를 최대한 활용한 투자가 요즘같은 저금리 시대에는 탁월한 투자법이 될 수 있다. 그러나 향후 금리인상과 임대료 하락 등의 변수가 생길 경우 대거 부실이 발생할 우려가 높다.

정성진 대표는 "요즘 상업용 임대건물은 신용도에 따라 최대 80%전후로 대출을 일으킨다"며 "추후 금리상승 및 소비위축에 의해 임차인의 실질 임대료가 떨어질 경우 부실이 발생할 여지가 크다"고 우려했다. 이어 "레버리지를 많이 일으켜 빌딩투자에 나설 때는 부동산 전문가의 자문을 받는 게 리스크를 줄이는 방법"이라고 설명했다.