이 기사는 2022년 10월 11일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산운용은 리츠 시장 진출을 놓고 단순히 투자 비히클 확대를 넘어 운용사 경영 지속성의 핵심 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 모회사인 코람코자산신탁이 이미 리츠 사업을 오랜 기간 추진하고 있음에도 계열사 내 리츠 인가를 새롭게 받은 이유다.

특히 박형석 코람코자산운용 대표가 리츠 인가 과정부터 초기 세팅까지 직접 참여하며 리츠 사업 안착화에 드라이브를 걸고 있다. 리츠가 상품의 제공 여부를 '선택'할 수 있는 영역이 아닌 부동산투자업을 지속하기 위한 '필수' 요소라고 판단한 것으로 보인다.

리츠 시장의 성장 속도를 단언할 수 없지만 부동산 간접투자 비히클로서 리츠의 위상이 지속해서 높아질 것이라는 데는 이견의 여지가 없다. 실제 국내보다 이른 시기에 리츠를 도입한 글로벌 시장의 규모가 이를 입증한다. 글로벌 리츠 시장의 가장 큰 파이를 차지하는 미국(1800조원)을 이어 일본(170조원), 호주(120조원) 등도 리츠 시장이 활성화된 시장이다.


다만 리츠는 부동산펀드와 달리 만기가 존재하지 않는 영속적 상품이다. 리츠 시장이 커질 수록 안정적 코어자산이 매물로 나올 가능성은 줄어들 수 있는 의견이 많다. 이미 일본 부동산 시장을 보면 리츠에서 대부분 주요 코어자산들을 보유하고 있으며 코어자산의 거래도 리츠 간에 이뤄지는 경향이 있다.

리츠 시장이 활성화되며 코어자산의 편입이 늘어날 수록 운용사 입장에서는 부동산 개발, 리모델링, 증축 등 일정부분 리스크를 짊어진 부동산투자에 집중할 수 밖에 없다. 부동산은 한정된 자원인 만큼 시간이 지날수록 좋은 자산을 찾기 어려워지고 매번 리스크 대비 높은 수익을 낼 것이라고 장담하기도 어렵다.

업계의 의구심을 자아내고 있는 리츠 인가 획득의 배경에도 박형석 대표가 부동산 전문 운용사로서 경영을 지속하기 위한 고민들이 담겨있는 것으로 해석된다. 현재 박 대표는 리츠본부장을 겸직하고 있다. 리츠 인가부터 대표이사 주도로 진행된 전략의 연장선이다.

모회사인 코람코자산신탁이 리츠 사업을 이미 추진 중인 상황에서 새롭게 리츠 설립을 받기는 쉽지 않은 과정이었을 것으로 예상된다. 리츠AMC(자산관리회사) 인가는 국토교통부가 담당하고 있다. 인가 절차는 예비인가 신청, 예비인가 심사, 예비인가, 설립인가 신청, 설립인가 심사, 설립인가 등의 과정을 거친다. 통상 예비인가 신청부터 설립인가까지는 6개월가량이 소요된다.

반면 코람코자산운용은 지난해 10월 예비인가를 신청했고 올해 9월 설립 인가를 받았다. 통상적인 인가 과정보다 약 2배의 시간이 소요된 셈이다. 모회사와 별도로 리츠AMC 인가를 받기 위해 국토교통부를 설득하는 시간이 더 필요했다는 후문이다. 업계 관계자는 "예비인가와 설립인가 과정 자체는 큰 차이가 없지만 설립인가 신청까지 공백기가 있다"며 "아마 계열사 내 추가 리츠 설립 필요성에 대한 자료 등을 준비하는 기간이었을 것"이라고 봤다.

리츠 설립 자체보다 설립 이유를 국토교통부에 설명해야 하는 만큼 박 대표가 직접 예비인가부터 공을 들인 것으로 보인다. 코람코자산운용은 코람코자산신탁과 차별성으로 PFV(프로젝트금융투자회사)로 개발한 자산을 담는 리츠, 해외 부동산펀드의 수익증권에 간접투자하는 리츠 등을 꼽고 있다. 이에 더해 코람코자산신탁과 차별화된 상품을 출시하겠다는 계획이지만 리츠운용 노하우를 전수받는 등 회사 차원의 협력이 필요한 부분도 있어 대표이사가 직접 추진해 의사결정 효율성을 높이는 효과도 있다.

코람코자산운용은 내년 초 1호리츠 출시를 준비하고 있다. 이 과정에서 리츠본부 규모도 확대해 힘을 싣겠다는 계획이다. 1호리츠 출시까지 본부장 산하 두 개팀을 유지하고 1호리츠 설립 이후 추가 인력을 확보하기로 했다.

코람코자산운용 관계자는 "인가를 받기까지 초기 세팅을 마무리하며 새로운 본부장급 인사 영입을 추진 중이다"며 "기존 1팀체제에서 2팀체제로 조직도 확대될 것"이라고 말했다. 위 관계자는 "1호 리츠설립 이후 업계의 리츠 경력 인원 중 해외부동산 투자에 관심있는 인력도 충원할 계획"이라고 덧붙였다.