이 기사는 2023년 09월 25일 15시47분 thebell에 표출된 기사입니다

대구 학정역지구 도시개발사업이 브릿지론 만기를 앞두고 본PF 전환에 어려움을 겪고 있다. 부동산 경기 침체와 지역 내 미분양 가구가 여전히 상당 부분을 차지하는 등 사업성 확보가 녹록지 않은 영향이다. 대구에 기반을 둔 건설사를 비롯해 도급순위 100위권 내 건설사도 뛰어든 사업이어서 주목된다.

25일 부동산개발업계 및 대구시 등에 따르면 '학정역지구 도시개발사업'은 올해 4월 시행기간을 5년 연장했다. 2017년 4월부터 시작한 이 사업은 대구시 북구 학정동 732의 1번지 일원 9만1057㎡ 개발이 골자다. 고시된 개발계획을 보면 이 사업장에는 지하 2층~지상 29층의 984세대 공동주택 등이 들어설 예정이다.

다만 개발계획과 실시계획이 고시된 후 사업 진행이 장기간 표류하면서 6년의 시행기간을 채울 동안 첫 삽도 뜨지 못했다. 실제로 대구시가 지난 21일 공개한 '주택건설사업 추진현황(2023년 8월)'에도 해당 사업장은 미착공으로 분류돼 있다.

대구 학정역지구 도시개발사업은 오는 2028년 4월로 시행기간을 5년 늦췄지만 상황은 녹록지 않다. 사업주체인 시행사 '동진글로벌'도 어려움을 겪는 것으로 풀이된다. 특히 사업을 진행하면서 각종 송사에 휘말리면서 발목이 잡히기도 했다.

최근에는 재원 마련에 어려움을 겪는 상황이다. 이달 16일 외부 감사인이 제출한 동진글로벌의 감사보고서에는 "프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 마련하지 못했다"며 "현재 착공도 이뤄지지 않은 상태"라고 기술돼 있다. 착공까지 상당 시간이 필요할 것으로 해석되는 이유다.

동진글로벌은 무궁화신탁과 '관리형 토지 신탁' 계약을 맺고 개발 대상 토지를 담보해 금융권으로부터 브릿지론을 일으켰다. 2021년 4월 비케이칠곡(트렌치A)과 부산은행(트렌치B, C)로부터 각각 1100억원, 1000억원 등 2100억원을 차입했다. 이자율은 연 4.1~6.2% 수준이었다.

지난해 말 기준 브릿지론은 일부 리파이낸싱을 통해 부산은행은 그대로 유지된 채 트렌치A만 비케이칠곡 90억원과 신촌새마을금도 등이 1000억원을 책임지는 구조로 바뀌었다. 브릿지론 만기는 당초 올해 5월까지였으나 한 차례 연기해 오는 11월 11일로 변경됐다.


문제는 두 달여 앞으로 만기가 도래한 가운데 본PF 전환이 쉽지 않을 것으로 관측된다는 점이다. 이는 시공사 등의 신용보강이 더해지지 않은 탓도 있는 것으로 풀이된다. 이와 관련 지난해 6월 동진글로벌은 대구 지역 건설사 '서한'과 계약 논의를 이어왔으나 아직까지 공사 참여 여부가 확정되지 않은 것으로 전해진다. 서한은 국토교통부가 올해 발표한 종합건설사업자 시공능력평가순위 48위 건설사다.

아울러 올해 5월에는 동진글로벌이 도급순위 61위 '동문건설'과도 시공사 도급 계약을 체결한 것으로 알려진 상황이다. 다만 본PF 전환 여부가 착공을 진행하는 분기점이 될 것으로 관측된다.

관건은 동진글로벌이 브릿지론 만기 전에 본PF 전환에 성공하느냐다. 브릿지론 만기 연장이나 리파이낸싱 등이 이뤄질 수도 있지만 동진글로벌이 최근 2년 넘게 쓴 이자 비용만 240억원에 달하는 상황이다. 최근 고금리 기조가 이어지고 있는 가운데 대구 지역의 분양 시장도 단기간에 회복되기 쉽지 않은 만큼 자금 운용에서 어려움이 지속될 수도 있다.

이에 대해 동진글로벌 관계자는 "사업 진행엔 아무런 문제가 없다"고 일축했다.