이 기사는 2024년 02월 26일 15:08 theWM 에 표출된 기사입니다.

고가 아파트는 개인들이 투자 대상으로 삼기에 문턱이 높다. 모두가 관심은 많지만 실제 매입에 소요되는 비용이 크기 때문에 쉽게 투자할 수 없기 때문이다. 상업용 부동산의 경우 펀드를 통해 소액으로도 투자할 수 있는 기회가 있지만 아파트는 아직 소액투자자가 접근하기 어려운 시장이다.

그래이집은 아파트 시장에 가볍게 접근할 수 있도록 하자는 데에서 출발한 서비스다. 법적으로 투자가 제한된 아파트 소유권이 아니라, 이를 담보로 일으킨 대출 채권에 투자한다. 일종의 부동산 대출 펀드(PDF)와 비슷한 구조다. 여기에 주택가격이 올라가면 금리도 올라가도록 설계해 투자자가 시세차익을 얻을 수 있도록 했다.


임동균 브릭베이스 대표는 “아파트 투자가 제한된 현재 법령상 연결되지 못한 공급과 수요가 있다고 봤다”고 말했다. 그는 “강남3구, 용산 등 30~40억원대 아파트 소유주는 자산은 많지만 현금흐름은 부족한 반면 일반 투자자들은 이러한 우량 자산에 투자하고 싶지만 문턱이 높아 주저한다”며 “양쪽을 연결하면 시장이 탄생할 것이라 생각했다”고 말했다.

그래이집은 일종의 플랫폼이다. 먼저 대출을 끼고 아파트를 구매한 소유주가 은행보다 금리가 낮은 그래이집에 대환대출을 문의한다. 그래이집은 해당 소유주의 대출 및 자산 규모 등 신용상태를 심사한 후, 아파트에 근저당을 잡아 대출채권을 상품화한다. 이후 관심있는 투자자를 모아 상품을 판매하고 자금을 모아 클로징한다. 아파트를 기초자산으로 한 일종의 부동산 대출 펀드(PDF)인 셈이다.

일반 부동산 대출 펀드와 차별화된 점은 시세연동형 금리 구조다. 일반 부동산 대출 펀드는 고정된 금리의 수익만을 얻는다. 반면 그래이집의 상품은 시세가 올라가면 그 차익을 채권자와 채무자가 함께 공유하는 구조다. 시세 상승에 따라 최대 7.5%까지 수익을 낼 수 있다. 다만 기본 금리는 3%로 고정해, 시세가 내려가더라도 채권자는 손해를 보지 않는다.

첫 상품 런칭 전부터 아파트 소유주들의 문의가 넘치고 있다고 전해진다. DSR 규제로 생긴 사각지대 때문이다. 강남3구나 용산 등에 위치한 아파트들의 평균 가격은 30~40억원 수준이다. 하지만 DSR 규제는 소득의 40%로, 연 1억원을 버는 사람이라도 대출 한도가 최대 6~7억원을 넘길 수 없다. 이렇게 자산은 튼튼하지만 대출이 적게 나오는 이들이 그래이집의 문을 두드리고 있다.

임 대표는 “이미 소유주들의 문의는 많이 몰린 상태”라며 “이제 서비스 시작인 만큼 순차적으로 상품을 내놓을 계획”이라고 말했다.

다만 투자자 모집이 관건이다. 임 대표는 “부동산 시장이 하락기라는 점에서 우려를 표하는 투자자들이 있었다”고 말했다. 하지만 그는 시장이 양극화되면서 상급지에 대한 수요는 커지고 있다는 점을 강조했다.

하급지는 떨어지고 상급지는 오히려 더 오르고 있는 만큼 주로 강남 3구에 있는 아파트에 투자할 수 있는 기회는 투자자 눈길을 사로잡을 수 있다는 것이다. 추후 기관투자자나 법인으로도 투자자를 늘려갈 계획이다.

임 대표는 아파트라는 점에서 안정성이 높다는 점도 장점으로 들었다. 상업용 부동산의 경우 실물 투자는 규모가 최소 1000억원 이상으로 무겁다. 이에 다음 투자자를 찾지 못하면 매각이 지연되고, 손실을 볼 가능성도 있다. 최근 국내 운용사의 해외 부동산 펀드들이 대표적이다. 반면 아파트의 경우 집주인이 파산하는 등 문제가 생기더라도 부실채권(NPL) 시장에 내놓으면 빠르게 현금화가 가능하다.

그래이집은 26일 오늘 첫 상품을 출시한다. 첫 타자는 반포 래미안 퍼스티지 아파트다. 해당 아파트 26평형의 1개월 실거래가 평균은 현재 약 26억원 수준이다. 모집금액은 2억5000만원으로 투자 참여는 그래이집 어플리케이션을 통해 선착순으로 진행된다.