이 기사는 2024년 05월 17일 07:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 서울 '건대CGV(이하 몰오브케이)' 펀드 회수에 힘을 쏟고 있다. 다만 시간이 얼마 남지 않았다. 그마나 임박했던 기한이익상실(EOD) 위기에서 벗어날 가능성이 생겼다는 점은 다행스러운 대목이다. 원재자가 등장해 협상테이블이 차려졌고, 이와 함께 대주단과도 이자율과 납입조건 등이 담긴 채무조정안을 이끌어내는 데 성공했다. 물론 남은 기간 원매자와 유의미한 결과물을 만들어내야 하는 숙제는 남은 상태다.

17일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 몰오브케이에 대한 매각을 진행 중이다. 이달 초부터 원매자 1곳과 수의계약 형태로 협상을 진행중이다. 이지스자산운용은 지난해 공개매각을 진행했다. 해당 프로세스에선 유찰됐고, 상시 매각으로 전환해 계속해서 원매자를 물색해왔다. 그러다 이달 들어 새얼굴의 등장으로 다시 활기를 띄고 있는 모양새다.
사실 이지스자산운용에겐 시간이 넉넉한 상황은 아니다. 기한이익상실 상황이 발생할 가능성이 높은 탓이다. 몰오브케이는 현재 공실이 상당한 것으로 전해진다. 지난해 말 기준 공실률은 28% 정도다. 그만큼 대출이자도 버거운 상태다. 이와 함께 감정평가액도 낮아졌다. 최근 1년 새 10%정도 하락한 것으로 파악된다.

매각에 사활을 걸어야 하는 형국이다. 그나마 이지스자산운용으로선 대주단과 채무조정 관련 협의에 성공하면서 다소 숨통이 트인 상태다.

이지스자산운용은 지난달 25일 대주단 측에 세 가지 안을 요청했다. △대출 이자 지급 주기 변경(기존의 '분기납'에서 ‘반기납’으로 변경)요청 △대출금리 인하요청 △채무불이행(EOD) 선언 유예요청 등이다. 협의는 성공적으로 이뤄졌다. 이지스자산운용은 대주단과 이달 7일 이자 납부를 조건으로 협의를 완료했다.

동시에 이지스자산운용은 이자납부를 위해 임차인과 협의를 통해 임대료 선납을 이끌어냈다. 대출약정상 EOD 상황을 피하면서 동시에 매각을 위한 기간을 확보하기 위해 주요 임차인인 'NPD 코리아'와 협의에 나섰다. 대주단과 협의 중이던 이달 초 NPD 코리아로부터 올해 8개월치 (2024년 5월부터 2024년 12월까지 해당분) 임대료 총액을 선납받기로 했다. 해당 자금으로 이지스자산운용은 대주단에 이자를 지급하면서 매각에 필요한 시간을 벌었다.

이지스자산운용은 2018년 6월 설정한 '이지스이지스리테일부동산투자신탁194'를 통해 해당 자산을 보유하고 있다. 기초자산은 몰오브케이로 서울시 광진구 자양동 9-4에 위치해 있다. 몰오브케이는 연면적 3953.1평의 '건대CGV 복합상업시설'이다. 총 자산 매입가는 596억원이며 펀드 207억원, 선순위 담보대출 309억원, 후순위 담보대출 52억원, 임대보증금 26억원 등으로 자금을 조달했다.

투자 당시에는 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역으로부터 도보 5분 거리내 위치한 입지요건으로 임대수요가 풍부했다. 사용승인 이후 단기간내에 임대율 100%를 채워 공실이 없는 상황이었다. 전체면적의 약 33%를 임차하는 CGV를 포함해 총 29개 임차인과 임대차계약을 체결했었다.

다만 코로나19 사태로 극장 이용객 수가 급감하면서 공실이 많아졌다. 건물 내 상가들은 CGV 방문객을 주고객으로 삼는 만큼 극장 이용객 수 감소에 직격탄을 맞은 셈이다. 안그래도 영화산업에 대한 부정적인 전망이 나오고 있는 상황에서 금리마저 급격히 상승하다 보니 운용이 어려움이 가중되고 있는 모양새다.