이 기사는 2024년 06월 27일 07시28분 thebell에 표출된 기사입니다

호반그룹 계열 호반산업이 자체사업으로 추진하고 있는 인천광역시 중구 항동 1-1구역 개발사업에 실행된 브릿지론을 증액 리파이낸싱했다. 2020년 처음으로 자금을 조달한 점을 감안하면 5년 이상 브릿지론을 사용하게 됐다. 인허가는 아직 초기 단계에 머무르고 있어 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 시점은 확정되지 않았다.

27일 업계에 따르면 항동 1-1구역 개발사업 시행사인 인천항동더원피에프브이는 최근 1020억원 한도 대출약정을 체결했다. 950억원 규모 기존 브릿지론을 상환하기 위한 리파이낸싱이다. 대출 기간은 2024년 6월 25일부터 2025년 6월 24일까지로 설정됐다.

조달 과정에서 호반산업의 신용보강이 제공됐다. 호반산업은 전체 대출 약정액 중 420억원에 대해 자금보충 및 채무인수 약정 형태로 신용을 보강했다. 대출 만기가 도래했을 때 프로젝트금융투자회사(PFV)의 브릿지론 상환 자금이 부족할 경우 대주단이 호반산업에 자금 보충을 청구할 수 있는 구조다.

이 사업은 인천광역시 중구 항동 7가 57-2번지 및 57-14번지 일원 5만9318.9㎡ 부지에 공동주택과 오피스텔, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. 공동주택 1410가구, 오피스텔 674실이 조성될 예정이다. 시공은 신용보강을 제공한 호반산업이 맡는다.

지난해 말 기준으로 시행을 맡은 PFV 최대주주는 지분 50.1%를 보유한 호반산업이다. 호반산업은 김상열 호반건설 창업주의 차남 김민성 호반산업 전무가 지분 41.99%를, 호반건설이 지분 11.36%를 보유하고 있는 호반건설 계열사다. 항동 1-1구역 개발사업이 사실상 호반산업의 사업인 셈이다.

디벨로퍼 도담에스테이트도 PFV 지분 44.9%를 보유하고 있다. 호반산업이 자금조달과 시공을, 도담에스테이트가 개발사업 추진 및 인허가 업무 등을 담당하고 있는 구조로 풀이된다. 리딩투자증권도 PFV 지분 5%를 보유하고 있다.

개발사업 대상 사업지는 KG동부제철이 보유하고 있던 부지다. 2020년 6월 매각이 결정됐다. PFV가 토지를 취득한 시점도 2020년이다. 2020년 말 기준 건설용지의 장부가액은 746억원으로 확인됐다.

PFV가 처음 토지를 취득할 당시에는 호반그룹 계열사로부터 자금을 조달했다. 총 차입금 750억원 중 680억원이 티에스자산개발로부터 조달된 자금이다. 티에스자산개발은 호반산업이 지분 100%를 보유한 부동산 시행사다.

시장을 통해 자금을 조달하기 시작한 시점은 2022년 6월이다. KB캐피탈 주관으로 광주은행 및 15개 금융기관과 880억원 한도 대출약정을 체결하면서다. 지난해 6월에는 광주은행 및 8개 금융기관과 950억원 규모 대출약정을 체결하며 증액 리파이낸싱에 성공했다.

개발사업이 이번에도 본PF로 전환되지 않은 점을 감안하면 2020년 이후 5년간 브릿지론을 사용하게 된 셈이다. 브릿지론을 장기간 사용하게 되면 이자비용 등으로 인해 사업성이 악화될 수 있다.

PFV의 누적 이자비용은 140억원을 돌파한 상태다. 연간 이자비용은 2020년 19억원, 2021년 35억원, 2022년 36억원, 2023년 51억원 등으로 확인됐다. 지난해 말까지 총 이자비용은 141억원이다.

착공 및 본PF 전환 시점은 아직 정해지지 않았다. 인허가가 아직 초기 단계에 머물러 있기 때문이다. PFV는 최근에서야 인천시청과 공공기여 사전협상을 마무리했다. 이에 따라 지구단위계획 및 특별계획구역 세부개발계획 공고를 거쳐 개발계획이 결정될 예정이다.

구역 지정 이후에도 건축허가와 사업계획승인 등 굵직한 인허가가 다수 남아있다. 구역 지정 이후 착공까지 이르면 2~3년 가량 소요될 것으로 전망된다.

다만 브릿지론을 장기 사용하고 있는 다른 사업장과 비교할 경우 아직 사업성이 준수할 것으로 풀이된다. 호반산업의 신용보강으로 지난해에도 6% 수준 금리로 자금을 조달한 덕분이다. 브릿지론의 경우 연간 이자율이 10%에 육박하는 사업장도 있다.