이 기사는 2024년 08월 12일 15:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 시티코어가 주도하고 있는 서소문 오피스 개발사업이 본궤도에 오르고 있다. 지난해 브릿지론을 일으키고 1년도 지나지 않아 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 착수하는 등 사업이 일사천리로 진행되는 중이다. 주요 업무지구 핵심지에 위치한 오피스 개발 사업장인 만큼 무난한 본PF 조달이 전망된다.

12일 업계에 따르면 시티코어는 서울 서소문구역 제11·12지구 도시환경 정비사업의 본PF 대주단을 구성하는 중이다. 조달 규모는 약 1조6000억원에 달한다. 현재 시장에 접촉해 투자의향을 확인하는 단계로 오는 10월 본PF 조달을 목표로 하고 있다.

이 사업은 서울특별시 중구 서소문동 58-9 일원에 상업용 오피스 건물을 신축해 분양하는 프로젝트다. 지하 8층~지상 36층, 최고 높이 176m, 연면적 약 13만7205.63㎡ 규모 오피스가 조성될 예정이다. 건폐율과 용적률은 각각 40.02%와 1199.94%를 적용받는다. 부동산 개발업계에서는 사대문 내 최고 높이 오피스가 조성될 것으로 기대받고 있다.

개발사업 대상지는 CJ대한통운 서소문 사옥이 자리했던 부지다. 이밖에도 중앙미디어그룹이 보유했던 J빌딩과 M빌딩, 삼성생명 소유 철골주차장 부지 등도 사업지에 포함돼 있다.

시티코어는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 개발사업을 추진하고 있다. 시행을 맡은 시빅센터PFV는 서소문구역 개발을 위해 2020년 8월 설립됐다. 시티코어는 보통주 527만6001주와 종류주 57만2000주 등 총 51.3%의 지분을 보유하고 있다.

사업지 내에 부동산을 소유하고 있던 기업들도 PFV 주주로 대거 참여했다. 이들 회사의 지분율은 △중앙홀딩스 19.99% △CJ대한통운 8% △삼성SRA자산운용 7.02% 등이다. 삼성SRA자산운용은 삼성생명이 지분 100%를 보유한 완전자회사다. 하나증권도 지분 13.69%를 보유하고 있다.

PFV가 부지 소유권을 확보한 시점은 지난해 10월이다. 총 6200억원 한도 브릿지론 대출약정을 체결하고 자금을 조달했다. KB증권과 하나증권이 공동으로 주간사를 맡았고 만기는 2025년 1월 27일로 설정됐다.

건설부동산 경기가 침체된 상황에서도 대규모 브릿지론 조달이 성공했던 배경으로는 높은 사업성이 꼽힌다. KB금융지주가 발간한 2024년 상반기 상업용 부동산시장 리뷰를 보면 최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균인 4.81%를 크게 하회하고 있다. 또 우량자산 중심으로 투자하는 보수적 기조가 확대되고 있는 만큼 사대문 내 신축 오피스 수요는 당분간 견고할 것으로 전망된다.

브릿지론 대주단 구성에서도 다수의 투자자가 사업을 긍정적으로 평가하고 있다는 것이 엿보인다. 선·중·후순위로 나눠서 모집된 브릿지론에는 총 19개 기관이 참여했다. 업권별로도 은행과 보험, 캐피탈, 자산운용사 등 다양한 유형의 기관이 명단에 이름을 올렸다.

1조6000억원에 달하는 본PF 조달도 어렵지 않을 것으로 예상된다. 1군 건설사인 포스코이앤씨가 시공사로 참여할 예정이기 때문이다. 이미 도급계약도 체결된 상태다. 포스코이앤씨는 브릿지론 조달 당시에도 후순위 대출에 신용보강을 제공한 만큼 본PF 조달 시에도 책준 확약을 통해 신용을 보강할 예정이다.

PFV의 조타수를 잡은 시티코어가 다수의 오피스 및 호텔 개발사업을 성공시킨 이력이 있는 점도 시장에 신뢰감을 주는 요소다. 시티코어는 설립 직후 세종로구역 제2지구 도시환경정비사업의 개발대행(PM)을 맡았다. 2006년 11월부터 2015년 7월까지 진행된 사업이다. 현재 세종로구역 제2지구에는 포시즌스호텔 서울이 조성돼 있다. 포시즌스호텔 서울은 지하 7층~지상 25층, 연면적 6만7264.89㎡규모다.

자체개발 트랙 레코드도 보유하고 있다. 공평구역 제1·2·4지구 도시환경정비사업을 자체개발해 센트로폴리스를 조성했다. 지하 8층~지상 26층, 연면적 14만1475.68㎡ 규모로 조성돼 있으며 2012년 12월부터 2018년 7월까지 사업이 진행됐다.

시티코어는 현재 한국프레스센터 광장개발 및 재개발과 대구MBC 주상복합개발사업, 부산신항 물류센터 개발사업 등의 PM을 맡고 있다. 또 SK네트웍스 보유 주유소 개발사업에도 전략적투자자(SI) 및 PM 형태로 참여하는 중이다.

이진호 대표와 특수관계인이 지분 100%를 보유하고 있는 시티코어는 2007년 설립된 시티코어에셋으로 출발했다. 시티코어가 현재의 형태를 갖추게 된 시점은 2022년 10월로 인적분할을 통해 시티코어에셋으로부터 분사했다.

PFV 관계자는 "1군 건설사인 포스코이앤씨가 책준확약을 제공했고 다수의 시행이력이 있는 디벨로퍼가 사업을 추진하는 만큼 무난한 본PF 조달이 전망된다"며 "브릿지론 연장 없이 사업을 추진하게 되는 만큼 수익성도 상당히 높을 것"이라고 설명했다.