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대신운용, 첫 공모 부동산펀드 '조기 청산' 경산시 코오롱하늘채 담보 선순위 대출 투자…연환산 수익률 4.91% 달성

정유현 기자공개 2020-08-10 08:08:57

이 기사는 2020년 08월 07일 14:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대신자산운용이 2년 전 처음으로 출시한 공모형 하임부동산펀드를 조기 청산했다. 차주사로부터 대출금을 상환받으며 비용 절감 및 고객 수익률 제고 차원에서 만기 전 청산을 진행했다. 당초 제시한 목표 수익률 달성에도 성공하며 안정적으로 딜을 마무리했다는 평가를 받고있다.

7일 금융투자업계에 따르면 대신자산운용은 2018년 9월에 설정한 '대신하임부동산투자신탁제1817호'를 5일자로 청산을 진행했다. 지난해 8월 차주사가 대출금 일부(56억원)을 상환받았고 이번에 나머지 금액을 일시 상환 받으며 이자수익과 함께 펀드수익자들에게 분배를 완료했다.

펀드는 설정 후 23개월만에 연환산 4.91%의 성과로 청산이 진행됐다. 당초 예정된 만기는 2021년 2월 4일, 제시한 목표 수익률은 4.71%수준이었다.

이 펀드는 당시 대신자산운용에서 선보이는 첫번째 부동산 공모펀드로 344억원 규모 투자금을 모았다. 판매는 대신증권이 단독으로 맡았다. 이 전에는 대신하임부동산 펀드는 고액자산가 대상으로만 판매를 진행하는 상품이었다. 배당 수익을 수취한 사모 투자자들 사이에서 호평을 받자 일반 투자자들에게도 우량 상품 공급을 하기 위해 공모 시장을 외연을 넓히는 시도에 나섰다.

소액 투자자들을 위해 안정성이 높은 대출채권형 상품으로 설계해 등장한 것이 대신하임부동산1817호다. 이 펀드는 운용보수와 판매보수 등을 최저수준으로 낮춰 투자자들을 다수 끌어들이는 전략도 펼쳤다. 선취·후취 판매 수수료는 '제로'로 책정했다. 당시 보통 업계에서 부동산 공모펀드의 선취 판매수수료는 2% 수준이었다. 판매 수수료는 받지 않지만 운용·판매회사·신탁업자 등의 총보수는 0.8010%를 제시했다.

대신하임부동산투자신탁제1817호 구조
펀드는 경북 경산시에 지어지는 코오롱 하늘채 아파트 사업장의 담보대출 채권을 담았다. 시행사인 다온비앤에이(차주)에 대한 선순위 PF대출을 실행해 공동주택 및 상가 분양수입금으로 본 펀드의 원리금을 상환하는 구조로 수익을 추구하는 것으로 설계됐다. 채권은 선순위, 중순위, 후순위로 나뉘어진 3층 구조인데, 펀드는 이중 총 1800억원 규모로 조성된 선순위 채권에 투자하기로 했다.

중순위와 후순위 채권은 대신운용 계열사인 대신증권, 대신F&I가 투자를 했다. 펀드 설정 당시 해당 아파트는 100% 분양 완료돼 비교적 안정성이 높은 것으로 평가받았다. 만기까지 연 5% 안팎(기준금리+가산금리 3.81%)의 배당 수익을 얻을 것으로 기대됐으며 제시한 성과를 거둔 것으로 집계됐다.

대신하임부동산펀드 시리즈는 대신금융그룹 계열사간 협업을 통해 만들어지고 있는 상품이다. 대신증권과 대신자산운용은 각각 펀드 판매와 설정을 맡는다. 대신에프앤아이가 부동산을 매수하거나 후순위 투자자로 참여하는 방식이 자리를 잡았다. 회사 측이 상대적으로 리스크가 높은 후순위 대출채권에 투자하고, 고객이 선순위 대출채권에 투자할 수 있도록 해 신뢰도를 높인 상품이다.

대신자산운용 측은 "분양 수익금이 발생하자 차주가 대출금을 상환했고 만기 전에 청산을 진행한다"며 "안정성 높인 채권에 투자한만큼 처음 제시한 수준의 목표 수익률을 달성하며 마무리 했다"고 설명했다.
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