이 기사는 2025년 04월 09일 08시47분 THE CFO에 표출된 기사입니다

신세계그룹의 자산 개발 핵심인 신세계프라퍼티가 스타필드 등 점포 개발을 위한 투자를 지속하면서 차입 부담이 늘어나고 있다. 특히 상업용 건물·토지·부동산을 확보하는데 현금창출력을 웃도는 자금을 투입하고 있다.

재무 환경이 악화되고 있지만 자산 유동화와 수익 창출이 녹록지 않은 상황이다. '하남 스타필드'를 활용한 리츠 설립은 미뤄졌고 '화성 테마파크' 사업은 소송에 휘말리며 불확실성이 커졌다. 다만 신세계프라퍼티는 개발 사업은 장기전인 만큼 당장 자금 조달이 급하지 않다는 입장이다. 시장 상황과 투자 규모를 고려해 재무 부담에 대응해 나갈 계획이다.

◇영업현금흐름 넘어서는 '투자부동산 취득' 규모

신세계프라피터의 차입 부담이 갈수록 커지고 있다. 2024년 연결 기준 신세계프라퍼티 총차입금은 1조4016억원을 기록했다. 이는 전년 대비(9688억원) 44.6% 증가한 수치다. 스타필드 등 점포 개발을 위한 투자 지출이 꾸준히 이뤄지고 있기 때문이다.

특히 단기차입금 증가가 눈에 띈다. 2023년 2986억원이었던 단기차입금은 2024년 4450억원으로 증가했다. 같은 기간 27%였던 순차입금비율은 43%로 상승했다. 신세계프라퍼티의 자기자본 대비 차입 부담이 늘어났다는 의미다.


스타필드 개점은 물론 화성테마파크 등 신세계프라퍼티의 개발 사업을 위한 차입이 동반되고 있다. 실제 현금흐름표에 따르면 신세계프라퍼티는 영업활동 현금흐름을 웃도는 금액을 투자부동산 취득에 투입하고 있다.

2024년 신세계프라퍼티 영업활동 현금흐름이 1361억원을 기록한 반면 투자부동산 취득을 위해 유출된 현금은 3780억원을 기록했다. 투자부동산은 당장 영업활동에 사용되는 유형자산과 달리 임대 수익이나 추후 가치 창출을 위해 확보한다.

이후 보유한 투자부동산의 구체적 활용 목적이 정해지면 유형자산으로 전환되는 식이다.
2024년 1월 스타필드 수원을 새롭게 개점하면서 신세계프라퍼티 유형자산은 2023년 1870억원에서 2024년 2200억원으로 증가했다.

◇테마파크는 '소송 중', "당장 조달 급하지 않아"

문제는 차입이 늘어나고 있는 상황 속에서 유동성 마련과 자산 개발 계획이 지연되고 있다는 점이다. 특히 1호 스타필드인 '하남 스타필드'를 담은 리츠 출범이 미뤄지고 있다. 신세계프라퍼티는 보유 부동산을 매각하지 않으면서 리츠를 통해 대규모 투자금을 마련하기 위해 리츠를 추진했다.

2023년 12월 신세계프라퍼티가 100% 출자한 신세계프라퍼티투자운용을 설립했고 '신세계스타리츠' 상장 계획을 세웠다. 올 상반기 내 상장이 목표였지만 그간 이어진 고금리와 부동산 시장 침체 영향 등으로 일정이 밀렸다.

핵심 자산인 '하남 스타필드' 유동화와 리츠 상장 계획에는 변함이 없다. 다만 보다 유리한 조건과 시장 상황에서 유동화를 마칠 수 있는 방안을 고심하고 있다. 기관 투자자로부터 자금 모집 후 공모 전환 또는 직상장 등이 거론된다.

신세계스타필드의 미래 먹거리인 '화성 테마파크(스타베이 시티)' 사업도 난항을 겪고 있다. 4조6000억원을 투입해 스타필드는 물론 테마파크, 워터파크, 호텔 등이 포함된 대규모 관광 시설을 조성하는 프로젝트다.

오는 2026년 착공을 앞둔 상황에서 착공 지연 기한에 대한 책임을 놓고 수자원공사와 소송에 들어갔다. 그러나 신세계프라퍼티는 소송과 별개로 사업을 정상적으로 추진하겠다고 밝혔다. 올해 안에 관광단지 조성계획을 승인받고 2029년 개장이 목표다.

신세계프라퍼티 관계자는 "부동산 개발 사업은 장기 프로젝트로 투자 계획과 시점을 고려해 차입이 이뤄지고 있는 것"이라며 "당장 자금 조달이 급하지 않은 상황이기 때문에 시장 상황을 고려해 리츠 등을 추진할 계획"이라고 설명했다.