이 기사는 2016년 10월 24일 15:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 2008년 9월 발생한 글로벌 금융위기 이후에도 3%대 초반을 유지해오던 세계 경제 성장률이 올해와 내년에는 2%대로 낮아질 것이라는 어두운 전망이 나오고 있다.

한국의 경제성장도 3분기 하향 조정에 이어 민간 경제연구소들마저 4분기 한국경제 성장률이 0% 또는 마이너스를 기록하는 '성장률 절벽'에 직면할 것이라고 전망하고 있다. 김영란법(청탁금지법) 시행 등의 영향으로 내수가 위축되고 삼성 갤럭시노트7 단종, 현대차 파업 여파로 수출과 생산이 부진할 것으로 예상되기 때문이다.

금융위기 이후 전세계 주요 각국 정부들이 금융·경제 위기를 탈출하기 위한 경제 활성화 수단으로 앞다퉈 시행한 적극적인 재정·통화 정책으로 시장에 유동자금은 늘어났으나 위기 발생 이후 8년이 지난 오늘날까지도 경제전반에 걸친 확실한 회복세는 나타나지 않고 있다. 오히려 더욱 어려워지고 있다고 해도 과언이 아니다.

산업계 전반에 지속되는 어려움으로 오피스 임대시장의 찬바람도 여전하다. 9월 말 기준 13%로 파악된 서울 대형오피스빌딩시장의 평균공실률이 4년째 10%를 상회하고 있다. 높은 공실률이 이렇게 오랜 기간 지속된 적이 없었기에 분석을 하다 보면 언제까지 이렇게 어려울까 예측하기가 쉽지 않다.

지난 2008년 이전 빈 사무실이 없다고 해도 과언이 아닌, 1% 미만의 공실률을 보이던 서울프라임오피스 시장이 이러한 결과를 보이고 있는 것은 우선은 수요와 공급이 서로 어긋났기 때문이다. 금융위기 이후 경제성장이 둔화되며 수요는 감소하고 있는 반면 2008년 이전 도심을 중심으로 계획됐던 도시환경정비사업프로젝트들의 준공시기가 대형빌딩 위주로 꾸준히 이어지고 있다. 이에 공실률은 지속적으로 두자리수를 보이고 있다. 공실률이 높아지며 임대료 상승은 정체를 나타내거나 무상임차 기간, 인센티브 등이 증가해 실질임대료는 역성장을 보이는 경우도 있다.

임대시장의 이런 어려운 상황에도 불구하고 국내·외 투자자들의 오피스빌딩 투자에 대한 관심은 오히려 증가하고 있다. 이는 매매가격 상승으로 이어진다. 오피스빌딩 뿐만 아니라 상가, 물류시설까지 한국의 핵심 부동산에 투자했거나 투자하고자 하는 외국인투자자의 비율도 함께 증가하고 있다.

하지만 평균과 개별 물건의 차이는 분명하다. '평균값'은 보통 어느 특정 시장을 설명할 때 대표성을 부여 받는다. 그러나 평균값에 지나치게 의미를 부여하게 되면 그 집단의 개별성이 무시된다. 더구나 그 집단을 이루고 있는 개별 구성원들의 성격이 상이하고 편차가 심하다면 평균값으로는 결코 설명할 수 없는 많은 부분이 생략돼 버린다.

평균은 13%지만 개별물건에 따라 그 차이가 크다. 임대가 되지 않아 70% 이상의 공실률이 몇 년간 지속된 건물이 있는가 하면 준공 이후 한번도 공실률이 5%를 넘지 않은 건물도 있다. 건물의 위치, 시설, 서비스, 관리상태, 접근성, 가시성, 임대료, 주변 인프라 등 여러가지가 고려돼 임차인이 그 건물을 선택할 것이고 결국은 임차인이 선호할 제반여건을 가진 건물이 경쟁력이 있는 것이다.

금리는 낮고 증권시장은 갈팡질팡해 갈 곳 없는 수 많은 돈들이 주택시장, 특히 강남의 재건축 시장에 집중되며 가격 상승을 주도했다. 최근에는 오피스건물, 상가건물 등 부동산펀드에 투자하는 개인도 늘어나고 있다. 국내외 기관투자자들이 주요참가자였던 이 시장에 개인들도 참가하고 있는 것이다.

대부분 펀드의 설정기간이 5년 남짓으로 이루어져 있기 때문에 현재는 우량한 투자처로 보이는 그 건물이 5년 후에도 계속 좋은 투자처로 남을수 있을지 미지수다. 더구나 지금처럼 시장 전망이 어려운 상황에서 더욱 전망하기 어려운 문제다. 전문적으로 부동산 투자를 하는 기관들에 비해 개인들은 정보의 접근이 제한적인 수 밖에 없다.

그럼에도 이런저런 부동산펀드에 투자하는 개인들이 늘어나는 것을 보면 투자처의 다양화라는 긍정적인 측면과 함께 펀드판매사의 설명 후에 묻고 따지고 그 건물을 한번 가보기라도 하는 부지런함을 권하고 싶다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무