이 기사는 2017년 01월 31일 14:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

천안 테딘패밀리리조트(이하 '테딘리조트') 인수를 위해 실사에 돌입한 원매자들이 본입찰에서 얼마를 써낼지 관심이 집중되고 있다. 특히 테딘리조트 투자자들이 당초 투입한 720억 원 이상의 거래가격을 받을 수 있을 지 귀추가 주목된다.

테딘리조트의 운영주체는 천안리조트PFV다. 이 회사는 콘도·워터파크 개발과 운영을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사다. 천안리조트PFV는 법인세법 에 근거해 지난 2007년 9월 12일 한시적으로 설립됐다. 존립기간(투자기간)은 설립일로부터 10년이다. 즉, 올해 9월 12일까진 PFV를 청산해야한다.

주요주주로는 △흥국하이클래스 사모채권혼합투자신탁 2호 △고려개발 △흥국하이클래스 사모주식혼합투자신탁 9호 △과학기술인공제회 △롯데손해보험 등이 있다. 이들은 PFV 설립 당시 지분(에쿼티) 149억 원과 전환사채(CB) 571억 원을 각각 투입했다. 총 투자금은 720억 원이다. 이들은 테딘리조트의 자산가치만 따지더라도 투자금 이상을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

실제 2016년 8월 기준 테딘리조트의 자산 총계는 1343억 원이다. 이 가운데 유형자산이 1221억 원으로 자산의 거의 대부분을 차지하고 있다. 유형자산을 구성하는 항목은 장부가 363억 원 상당의 땅과 729억 원 상당의 건물을 비롯한 구축물, 시설장치, 차량운반구 등이다.

다만 시장에서는 평가가 엇갈린다. 유형자산규모의 응찰가가 제시되기는 어려울 것이란 전망도 나온다. 테딘리조트의 수익성은 동종 업계에 비해 좋은 편이지만 리조트산업 자체의 특성상 성장성에 한계가 있기 때문이다. 그렇다고 레저 시장 점유율(M/S) 대부분을 차지하는 선도 업체도 아니다.

테딘리조트는 지난해 8월까지 매출액 142억 원, 영업이익 36억 원의 경영실적을 올린 것으로 추정된다. 같은 기간 현금창출력을 나타내는 상각전 영업이익(EBITDA)은 52억 원가량을 거뒀다. 아직 결산이 마무리되지 않아 정확한 수치는 알 수 없지만, 워터파크 성수기 시즌이 지났음을 감안하면 지난해 테딘리조트 EBITDA는 해당 수준 내외일 것으로 전망된다.

2015년 매출과 EBITDA는 각각 151억 원, 46억 원을 기록했다. 테딘리조트의 지난 2013년과 2014년 매출액은 각각 179억 원, 157억 원이다. 개장 이래 회사 매출이 꾸준히 창출되고 있는 셈이다. 레저산업의 불황이 이어지고 있는 점에 비춰보면 긍정적인 대목이다.

하지만 한화호텔앤드리조트, 대명레저산업 등처럼 대규모 매출을 창출하고, 시장 점유율(M/S) 대부분을 차지하는 기업이 아니라는 점에서 매력도가 일부 줄어든다. 재무적 투자자(FI)에게도 인수 후 재매각이 쉬운 매물은 아니라는 평가가 나온다.

M&A업계에선 테딘리조트의 이런 특징을 감안해 이번 딜의 거래 밸류에이션을 에비타 배수(EV/EBITDA) 7~8배 수준으로 전망하고 있다. 이는 국내 M&A 시장 거래 밸류에이션의 평균치에 해당하는 수준이다.

테딘리조트의 2016년 추정 EBITDA를 포함한 최근 4년 평균 EBITDA는 약 48억 원이다. 이를 기준으로 기업가치(EV, Enterprise Value)를 산출하면 EBITDA 배수 7배 적용 시 336억 원, 8배 적용 시 384억 원으로 분석된다. 물론 사업다각화를 노리는 대기업이나 PEF 등의 후보가 고가 베팅에 나설 수도 있다. 이런 기업이 EBITDA 배수 10배를 적용할 경우엔 480억 원의 응찰가가 나온다.

업계 관계자는 "테딘리조트의 성장성엔 한계가 있기 때문에 멀티플 10배 이상을 적용한 가격을 제시하는 응찰자를 찾긴 무리가 있어 보인다"며 "하지만 최근 매각된 파인리조트의 경우 영업이익을 전혀 내지 못하는데도 자산가치인 1900억 수준으로 매각됐다는 점을 감안하면, 테딘리조트도 PFV가 당초 투자한 720억 이상의 거래가격을 포기할 수는 없는 상황"이라고 말했다.