이 기사는 2017년 07월 07일 09:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

현재 주택 3채를 보유하고 있는 어느 은행 지점장(김씨)은 퇴직을 앞두고 주택 한 채를 매도하고 싶다고 했다. 여러가지 이유가 있겠지만 최근 주택을 처분하고 싶어 하는 다주택 보유자들의 세금상담이 점점 늘고 있다.

그렇다면 1세대 3주택을 보유하고 있는 상황에서 주택 양도 시 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이 있을까.

현재 세법은 주택임대사업자등록을 낸 사람이 일정 요건을 충족한 경우에는 다양한 조세감면 혜택이 있다. 조세정책적인 목적으로 운영되는 주택임대사업자에 대한 세금혜택제도에 대해 알아보자.

물론 사업자등록을 하면 관할세무서로부터 세원관리를 받게 되고 세법에서 정한 의무를 이행하지 않으면 가산세 등의 불이익 있다.

주택임대사업자에 대한 가장 큰 혜택은 바로 거주주택에 대한 양도소득세 비과세다. 3주택을 보유하고 있는 김씨는 자신이 거주한 주택을 양도하고자 하는데 다주택자에 해당돼 양도소득세가 나온다고 해서 나머지 주택에 대한 임대사업자 등록을 내 비과세를 받고자 한다.

그렇다면 주택 임대 사업자등록은 언제까지 해야 할까.

세법은 사업자등록일 이후에 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에 비과세 규정을 적용하고 있다. 이때 사업자등록은 양도일 전에 하면 문제가 없다. 세법에서 '양도일'은 원칙적으로 잔금을 청산하는 날을 말한다.

또한 거주주택에 대한 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 '2년 이상' 세대원들이 거주해야 하는데 이때 어느 시점을 기준으로 해야 하는지가 관건이 된다. 이에 대해 세법은 양도일 전에 2년 이상 거주하면 이 조건을 충족한 것으로 본다. 다만 부부의 경우에는 생계를 달리하면 거주조건을 충족하지 못한 것으로 보기 때문에 주의해야 한다.

장기임대주택의 임대기간(5년)요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세를 받을 수 있을지 살펴보자.

세법에서 정하는 5년 의무임대기간은 사업자등록일 이후를 기준으로 따지는데 5년이 되기 전에 거주주택을 양도 시 일단 의무임대기간을 충족한 것으로 봐 1주택 여부를 판정하므로 비과세가 적용된다. 다만 의무임대기간 5년을 채우지 못하면 비과세 받은 주택에 대해서 세금 추징이 발생한다.

참고로 자녀에게 임대하는 경우에도 세법은 명시적으로 이를 배척하는 규정이 없으므로 가능하다고 볼 수 있다. 과세 당국의 예규는 유상으로 임대하는 경우에는 장기임대주택으로 인정받을 수 있는 것으로 보고 있다. 결국 무상 임대는 인정할 수 없다는 뜻이다.