이 기사는 2017년 07월 11일 11:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대그룹이 서울 종로구 연지동 사옥(이하 연지동 사옥) 매입을 결정한 가운데 현대그룹의 셈법에 관심이 쏠린다. 현대그룹은 이번 거래로 연간 100억 원을 웃도는 비용을 절감할 수 있지만 향후 대규모 차익은 기대하기 어려워 보인다.

11일 관련업계에 따르면 현대그룹은 연지동 사옥 우선매수권을 행사하기로 했다. 2012년 코람코자산운용에 연지동 사옥을 매각하며 부여받은 우선매수권이다. 부대비용을 포함하지 않은 현대그룹의 연지동 사옥 매입가는 2500억 원이다. 실사 과정에서 문제가 발생하면 최대 2.2%(55억 원) 감액이 가능하다. 거래 종결 예정 시기는 오는 9월이다.

*현대그룹 연지동 사옥

연지동 사옥 매입 주체는 현대엘리베이터다. 현대엘리베이터는 연지동 사옥 확보로 임차료 절감, 임대수익 발생 등의 효과를 얻을 수 있다고 밝혔다.

현대엘리베이터는 다소 높은 수준의 임차료를 지급하고 있다. 유동성 확보를 위해 부동산을 매각할 때 흔히 발생하는 일이다. 임차인 중심의 시장으로 흐르면서 부여되는 무상임차(렌트프리) 기간도 없다. 현대엘리베이터는 실질적으로 도심지역(CBD) 프라임급 오피스빌딩 수준의 임차료를 내고 있다.

현재 연지동 사옥은 현대상선이 100% 임차한 이후에 이를 다시 현대엘리베이터에 임대하는 방식으로 운영되고 있다. 지난 1분기 기준 현대엘리베이터의 임차료는 약 30억 원으로 집계됐다. 현대엘리베이터는 연지동 사옥 매입으로 연간 100억 원을 웃도는 비용을 절감할 것으로 추정된다.

현대엘리베이터가 연지동 사옥 매입을 완료하면 현대상선은 주요 임차인이 된다. 현대엘리베이터와 현대상선은 각각 연지동 사옥 동관과 서관을 분리해 사용하고 있다. 현대상선이 지급해야 하는 임차료가 지금과 비슷한 수준이라면 현대엘리베이터는 연간 약 100억 원의 임차료 수입이 발생한다. 임차료 절약분까지 고려하면 연간 200억 원 이상의 현금유입 효과가 발생하는 셈이다.

반면 향후 연지동 사옥 처분에 따른 매각 차익은 기대하기 어려워 보인다. 코람코자산운용은 2012년 연지동 사옥을 2260억 원에 매입했다. 투자 5년이 지난 시점에 연지동 사옥의 가치는 10% 정도 증가했다. CBD 핵심에 있는 오피스빌딩보다 낮은 수준이다. 단적으로 하나자산운용이 2012년에 매입해 최근 매각한 유안타증권빌딩의 경우 5년새 가치가 53% 증가했다.

투자 관점에서 연지동 사옥은 임대 수익보다 개발 가치가 큰 자산으로 꼽힌다. 연지동 사옥 대지면적은 1만 1180㎡로 호텔, 오피스빌딩, 공동주택 등으로도 개발이 가능하다. 허용된 용적률은 600%인데 반해 현재 용적률은 278% 수준이다. 이론적으로 연면적 기준 지금보다 2.16배 큰 건물을 지을 수 있다. 상업지구와 인접해 있어 오피스빌딩보다 리테일, 오피스텔 등이 들어서기 적합하다는 평가다.

업계 관계자는 "사옥을 되찾는 현대그룹 입장에서는 연지동 사옥을 단시간에 매각할 계획이 없을 것"이라며 "현대그룹이 연지동에 터를 잡은 지 10년이 지났고 연지동 사옥 매입 후 200억 원을 들여 건물을 수선했다는 점에서 현정은 회장이 애착을 보일 만하다"고 말했다.