이 기사는 2018년 08월 01일 16:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠가 지난달 27일 마감된 공모 청약에서 5000억원에 달하는 시중 자금을 쓸어담자 시장에서는 환호가 쏟아졌다. 불과 한달여전 다른 공모 리츠 상품에서 청약 미달 결과가 나온뒤 냉각됐던 시장 분위기를 단번에 반전시켰기 때문이다.

공모 리츠 활성화를 추진하고 있는 국토교통부는 물론 올 하반기 다른 리츠 상품 출시 준비중인 운용사들 사이에서도 차기작 성공에 대한 기대가 가득해졌다. 해당 오피스 빌딩(판교 알파돔시티 6-4블록) 매각 대상자로 신한금융컨소시엄을 낙점했던 LH공사 측도 이번 리츠 성공에 상당히 흡족해 했다는 후문이다.

업계 전문가들은 신한알파리츠 성공을 두고 신한금융지주 계열사들이 한데 뭉쳐 이뤄낸 결과라고 분석하고 있다. 신한리츠운용은 물론 신한금융투자, 신한생명, 신한캐피탈, 신한은행 등 최소 5개가 넘는 계열사들이 리츠 흥행 성공에 직간접적인 역할을 했던 것으로 평가된다.

◇8개 컨소시엄 경쟁…신한금융 낙찰 받은 배경은

2017년 하반기 진행된 판교 알파돔시티 빌딩 6-4블록 입찰 경쟁에는 총 8개 금융 컨소시엄이 참여했다. 코람코자산신탁, 마스턴투자운용, JR투자운용, KB부동산신탁 등 부동산 업계 쟁쟁한 회사들이 각각 증권사와 손잡고 알파돔시티 빌딩을 손에 넣기 위해 경쟁을 펼쳤다.

최종 프레젠테이션(PT) 장에서 신한금융컨소시엄은 전국민을 대상으로 투자자를 모으겠다는 청사진을 제시했다. 최소 청약금액을 5만원으로 낮추고 전국 신한금융투자 지점에서 동시다발적 마케팅 캠페인을 걸겠다고 약속했다. 일반 국민들도 건전한 소액 부동산 투자 하는 것을 기치로 내걸었던 LH공사 비전에 대해 맞춤형 공약을 냈다.

신한금융 컨소시엄은 경쟁사 보다 100억원 가량 매입가를 적게 써냈음에도 높은 정성평가 점수를 획득해 최종 우선협상대상자로 선정됐다. 그해 10월 신설된 신한리츠운용이 부동산 리츠 경력만 십수년째 되는 경쟁사들을 모두 따돌리자 업계에서도 관심이 증폭됐다.

당시 경쟁입찰에 참여했던 부동산신탁사 관계자는 "LH에서 신한금융이 제시한 계열사 역량 총집결 전략에 높은 점수를 줘 매각 대상자로 선정한 것"이라며 "다른 부동산 신탁사들은 좀더 높은 가격을 써내며 어필했지만 결과는 좋지 않았다"고 회상했다.

◇인수금융에 계열사 역량 총집결

낙찰에 성공한 신한금융지주는 곧바로 인수금융 구조 짜기에 돌입했다. 자산 매입을 위해 대출금만 4500억원을 준비해야 했던 신한금융은 계열사들이 중·후순위 대출자로 직접 참여하도록 독려했다. 그 결과 신한캐피탈과 신한생명이 총 840억원 중순위 대출을 댔고, 신한금융투자는 300억원에 달하는 후순위 대출자로 참여했다.

신한금융 계열사들이 뒤를 받치는 구조가 완성되자 시장의 여러 기관투자자들이 선순위 대출에 참여할 수 있는 길이 열렸다. 신한생명을 포함해 농협중앙회, 수협중앙회, 신협중앙회, KB손해보험, 한화생명, 교보생명, 유진사모펀드 등 8개 기관으로부터 3400억원에 달하는 선순위 대출을 이끌어냈다. 이 밖에 교직원공제회 등 기관투자자들은 직접 에쿼티(Equity) 투자자로 참여하기도 했다.

이렇게 마련된 자금을 바탕으로 LH측과 매매계약이 조기에 체결됐다. 알파돔시티 소유권이 신한리츠운용으로 넘어오자 신한금융투자는 신주 발행과 상장 계획을 짜기 시작했다. 그러나 암초는 다른 곳에서 나타났다. 6월 공모 청약을 진행한 또다른 리츠 '이리츠코크렙'이 일반 청약 결과 0.45대 1 경쟁률을 기록하며 미달이 발생한 것. 신한금융 내부에서도 비상이 걸렸다.

회사 관계자는 "공모 리츠 시장에서 투자자를 모은다는 게 생각보다 쉽지 않을 수 있다는 불안감이 조성됐고 더욱 마케팅에 사활을 걸기로 했다"면서 "신한은행과 복합점포를 이루고 있는 신한금융투자 PWM 점포에서 은행 고객을 대거 유치하기로 하는 등 전략을 다시 짰다"고 말했다.

신한알파리츠 인수금융 구조.

◇PWM라운지도 직접 입주, 마케팅 활용

신한금융은 판교역 인근에 위치해 있던 신한은행과 신한금융투자 복합점포 PWM라운지도 해당 건물에 입주시키기로 하는 등 알파리츠 성공을 위한 지원 폭을 넓히기도 했다. 네이버, 블루홀 등 IT 대기업들이 고층부 오피스 시설 임차를 확정한 상황에서 하층부 상업시설에도 장기 임차인을 확보하도록 해준 것이다.

이는 추후 신한은행 고액자산가들을 리츠 투자자로 설득하는데 큰 도움이 됐다고 한다. 신한리츠운용 관계자는 "하층부 상업시설은 오피스 시설 대비 장기 임차인을 구하기 쉽지 않다"면서 "신한은행과 금융투자가 안정적인 임차인으로 확보하면서 자산에 대한 매력을 좀 더 높일 수 있었다"고 말했다.

기대와 우려가 공존했던 '신한알파리츠'는 지난달 말 공모 청약 결과 1140억원 자금 모집에 총 4849명이 청약하며 4928억원 자금이 몰렸다. 시장에서는 예상보다 훨씬 많은 자금이 몰린 것으로 보고 '대박' 이라는 평가가 나왔다. 신한리츠운용의 후속 상품 출시에도 탄력이 붙은 것으로 보고 있다.

업계 관계자는 "신한금융그룹이 계열사 역량을 잘 활용하면서 신생사 신한리츠운용도 첫 발을 잘 뗄수 있었다"며 "올 하반기와 내년 상반기 차례로 리츠 공모를 준비하고 있는 이지스운용, NH농협리츠운용 등 신생사들에게도 모범 사례로 남았다"고 말했다.