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삼성SRA운용, 생명출신 주축…리스크관리 역량 막강 [부동산펀드 운용사 분석] ③투자·운용본부, 딜 소싱부터 청산까지…리서치센터·RM팀, 투자 방향 제시 및 통제

이효범 기자공개 2018-11-22 08:26:30

이 기사는 2018년 11월 16일 17:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용의 조직은 크게 투자,운용, 일임, 리스크관리 등으로 나뉜다. 각 본부장과 실장들은 대부분 삼성생명 출신들으로 구성돼 있다. 투자본부와 운용본부가 부동산 딜(Deal) 발굴부터 펀드 청산 업무까지 도맡는다. 여기에 리스크관리실이 부동산 투자시 밸류에이션 과정에 참여해 견제하는 역할을 한다.

리스크관리실은 적잖은 권한도 갖춘 것으로 보인다. 산하에 리서치센터와 리스크관리(RM)팀을 각각 두고 투자의 큰 방향성을 제시하는 동시에 투자를 통제하기도 한다. 또 모회사인 삼성생명은 현직 임원을 삼성SRA자산운용의 감사로 배치해 운용사 내 이사회의 주요 의사 결정에 간접적인 영향력을 발휘하는 것으로 풀이된다.

삼성SRA자산운용의 내부조직은 크게 투자본부, 운용본부, 리스크관리실, 일임본부 등 큰 틀에서 3본부 1실로 구성된다. 이밖에 인사, 총무, 경리업무를 맡고 있는 경영지원팀을 별도로 두고 있다. 지난 9월말 기준 인력은 총 78명으로 이 가운데 대표이사를 비롯한 상근임원은 총 4명이다. 대표이사, 투자본부장, 운용본부장, 리스크관리실장 등이 핵심임원으로 구성돼 있다.

대표이사를 포함한 임원들은 공통적으로 60년대 생들이다. 또 투자본부장을 제외하면 임원들은 모두 삼성생명 출신들이고, 본부장과 실장들은 모두 20년이상의 경력을 가진 부동산 전문가로 구성돼 있다는게 운용사 측 설명이다.

삼성SRA자산운용 조직도
*삼성SRA자산운용 조직도

삼성SRA자산운용의 대표이사는 오종섭 부사장이다. 오 대표는 2016년 부사장으로 승진했다. 2013년 삼성SRA자산운용 대표이사를 맡을 당시 직위는 전무였는데 운용사가 성장함에 따라 2016년 승진했다. 그는 미국 3대 부동산컨설팅 회사인 CBRE에서 부사장을 지낸 해외 부동산 전문가로 꼽힌다. 삼성생명이 2012년 오 대표를 당시 자산운용본부 전무로 전격 영입했다. 오 대표는 삼성SRA자산운용 출범과 함께 대표이사로 자리를 옮겼다.

투자본부는 딜 소싱, 실사(DD), 계약체결, 투자자 모집 등 펀드가 설정되기까지의 업무를 주로 담당한다. 최영욱 전무가 투자본부를 이끌고 있다. 그는 GE리얼에스테이트코리아에서 아시아시장 부동산투자업무를 총괄했던 인물이다. UC 버클리에서 건축학을 전공하고, UCLA MBA를 거쳐 MIT에서 부동산경제학으로 박사학위를 취득한 글로벌 부동산투자 전문가로 알려졌다. 최 전무는 GE리얼에스테이트코리아에서 삼성자산운용으로 자리를 옮겼다가 삼성SRA자산운용 출범 당시 합류했다.

운용본부는 투자본부에서 설정한 펀드를 이관 받아 펀드 청산시까지 부동산 관리 및 유지보수, 임대관리, 배당, 결산 업무를 수행한다. 투자본부와 대등한 조직 규모로 지역별 부동산 운용의 전문성을 향상시키고 안정적인 운용역량을 갖추는데 힘을 쏟고 있다. 이명규 상무가 운용본부장을 맡고 있다. 그는 삼성생명 부동산사업부, 삼성SRA자산운용 일임본부장을 역임하다 운용본부장으로 발탁됐다.

일임본부는 부동산 일임·자문 업무를 수행하고 있다. 일임본부가 벌어들이는 자산관리수수료는 삼성SRA자산운용의 영업수익에 20% 가량을 차지한다. 지난 9월말 기준 영업수익 233억원 가운데 자산관리수수료는 46억원 규모다. 작년 연간기준으로 벌어들인 자산관리수수료는 64억원이다. 일임본부장은 삼성생명 부동산사업부에서 투자 담당이었던 조태욱 바이스프레지던트(VP)이다.

리스크관리실은 펀드 및 회사경영 전반에서 발생하는 리스크 관리 업무를 총괄한다. 김용배 상무가 리스크관리실장을 맡고 있다. 그는 삼성생명 자산포트폴리오 팀장과 삼성자산운용 LDI(채권운용)사업부장을 지냈다. 이후 삼성SRA자산운용으로 자리를 옮겨 운용사 전반의 리스크관리를 책임지고 있다.

삼성SRA자산운용은 리스크관리실 산하에 부동산 전문 리서치센터를 두고 있다. 리서치센터에서 제시하는 하우스뷰를 근거로 투자 대상을 선별하고 대상 지역을 선정한다. 또 리스크관리실 산하 RM팀은 부동산 투자와 관련해 사전·사후 리스크를 관리한다. 특히 투자 거부권을 행사할 수 있는 막강한 권한도 주어진다.

삼성SRA자산운용은 그동안 리서치센터에서 조사한 국내외 선진국 주요 도시의 코어 오피스 실물과 대출 투자에 역량을 집중해왔다. 또 축적된 투자·운용 역량을 바탕으로 리스크관리실 협의하에 투자 영역을 조금씩 확대하는 추세다. 특히 해외 운용자산이 늘고 있다는 점을 감안, 일정 규모 이상이 되면 해외 조직을 신설하는 방안도 고려하고 있다.

삼성SRA자산운용의 주요한 의사결정을 하는 이사회 멤버로는 오 대표를 비롯해 투자본부장, 운용본부장 등으로 구성돼 있다. 여기에 정상철 삼성생명 자산PF운용 팀장(전무)이 감사를 맡고 있다. 삼성생명 현직 임원이 감사로 참여해 삼성SRA자산운용을 감시 및 견제하는 역할을 하는 것으로 보인다.

삼성SRA자산운용 관계자는 "투자전문인력이 부동산 딜을 두고 시장 및 입지 등을 다각도로 분석해 적정한 매매가격을 산출한다"며 "이 과정에는 운용본부와 리스크관리실이 함께 참여해 최종적으로 거래 부동산의 밸류에이션을 결정하고 있다"고 설명했다. 그는 덧붙여 "부동산 투자시 투자본부, 운용본부, 리스크관리실 등이 각각 투자 내용을 체크하고 견제하는 투자 프로세스로 조직을 운영한다"고 말했다.

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