이 기사는 2019년 04월 12일 13:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

무궁화신탁은 10년 전 금융당국으로부터 부동산신탁업 인가를 받은 업계 후발주자다. 꾸준히 흑자를 남기기는 했지만, 시장점유율은 줄곧 하위권에 자리매김했다. 하지만 최근 5년간 폭발적인 성장세를 이어가면서 하위권의 경쟁사들을 따돌렸다. 이제 중위권 업체들과도 대등한 수준에서 경쟁하고 있다.

실적 성장을 견인한 것은 차입형토지신탁이다. 무궁화신탁은 6년 전부터 차입형토지신탁을 점차 확대하기 시작했고, 지난해에도 쏠쏠한 수익을 얻으면서 실적을 개선했다. 무궁화신탁은 재무구조도 안정적인 수준에서 관리를 지속하고 있다.

◇2년 연속 시장점유율 순위 상승, 국제신탁 추월

무궁화신탁은 2009년 8월 금융당국으로부터 부동산신탁업 인가를 받고 본격 출항했다. 그 후 매년 11개 부동산신탁사 중 맨 마지막에 자리한 소규모 업체였다. 2013년까지 매출이 100억원을 밑돌았고, 부동산신탁업계에서 별다른 존재감을 드러내지 못했다.

그러다 2014년부터 변화의 조짐이 생겼다. 사상 처음으로 매출 100억원을 돌파했다. 이듬해 180억원, 2015년 180억원을 웃돌았다. 오창석 부회장이 최대주주로 올라선 2016년부터는 성장세가 더 두드러졌다. 매출 272억원, 영업이익 134억원을 거두며 사상 최대 실적을 기록했다. 하지만 2016년에도 매출 순위는 11위였다.

2017년에도 역대 최대 실적을 경신하면서 만년 11위에서 벗어났다. 코리아신탁을 제치고 10위에 랭크됐다. 이어 작년에도 순위 상승을 이어갔다. 매출이 전년보다 66.7% 급증한 643억원을 기록했고, 국제자산신탁(636억원)을 제치고 9위로 도약했다. 7위 아시아신탁(679억원), 8위 생보부동산신탁(669억원)과의 격차도 크지 않았다.

△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

무궁화신탁의 실적 성장은 차입형토지신탁의 사업 확대가 영향을 미쳤다. 2012년까지만해도 무궁화신탁의 차입형토지신탁 수탁고는 '0원'이었다. 이듬해 처음으로 수탁고가 생겼다. 그 후 눈에 띄는 변화가 없다가 2017년에 392억원으로 급증했다.

작년에는 사상 처음으로 400억원을 넘어섰다. 작년 말 기준 차입형토지신탁 수탁고 현장은 총 3곳이다. 이 중 작년에 새롭게 추가된 현장은 바른자산운용, 신안저축은행 등과 협업하고 있다. 이를 위해 무궁화신탁은 작년 8월 설정된 '바른 블라인드 신탁계정대 전문투자형 사모투자신탁 제1호'라는 부동산펀드의 지분 일부를 77억원에 취득했다.

차입형토지신탁 사업을 확대하면서 신탁보수뿐 아니라 신탁계정대 이자수익도 증가해 매출 증대에 도움이 되고 있다. 2017년 신탁계정대 이자는 5억8740만원이었는데, 작년에는 18억원으로 3개 이상 늘었다.

관리형토지신탁 역시 무궁화신탁의 사업에서 중요한 부분이다. 관리형토지신탁 수탁고는 2014년 1조2654억원이었다. 이듬해 1조9000억원을 돌파했고, 2017년 2조7000억원을 넘었다. 작년에는 전년보다 3.1% 감소한 2조6449억원이다.

△출처: 영업보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원

◇차입형토지신탁 확장 재무에 영향, NCR 상승 전환 '긍정적'

최근 수년간 사업을 공격적으로 확대하면서 몸집도 크게 불어났다. 자산총계는 2015년 말 250억원, 2016년 말 270억원, 2017년 말 660억원을 각각 돌파했다. 작년 말에는 1281억원으로 전년 말보다 2배가량 급증했다.

작년 말 부채총계는 604억원으로 전년 말보다 2배 이상 늘었다. 기타 부채 중에서 당기법인세부채와 선수금의 증가가 두드러졌다. 각각 50억원, 168억원으로 전년보다 123.5%, 78.9% 확대했다.

이 외 차입금이 140억원에서 350억원으로 2배 이상 늘었다. NH농협은행과 KB국민은행, 우리은행, 신한은행, KEB하나은행에게 빌린 금액은 상환했지만 KDB산업은행에게 빌린 돈이 10억원에서 50억원으로 늘었다. 또 SBI저축은행에게 대출받은 금액이 30억원에서 70억원으로 증가했다.

무엇보다 차입형토지신탁 사업을 위해 바른자산운용이 만든 부동산펀드로부터 235억원을 대출받아 부채가 늘었다. 이자율은 6.2%로 무궁화신탁의 차입금 중 가장 높았다. 차입형토지신탁 사업 확장이 재무구조에도 영향을 미쳤던 셈이다.

이익잉여금이 크게 늘어 자본총계도 증가했지만, 부채총계가 크게 확대하면서 부채비율 상승세가 이어졌다. 부채비율은 2016년 말 36.8%에 불과했지만, 2017년 말에는 73%로 상승했다. 작년 말에는 89.2%로 전년 말보다 16.2%포인트 올라갔다. 다만 차입형토지신탁을 진행하는 다른 경쟁사보다는 낮은 수준이다. 대한토지신탁의 작년 말 부채비율은 170%를 넘는다.

△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

자본위험도 양호한 수준에서 관리되고 있다. 금융당국에서는 부동산신탁사의 영업용순자본비율(NCR)을 산정해 최소비율인 150% 이상을 유지하도록 하고 있다. 무궁화신탁의 NCR은 2013년 391.5%를 나타낸 후 2016년까지 3년 연속 상승했다.

그러다 이듬해 381.53%로 급감했다. 당시 영업용순자본은 383억원으로 전년 말보다 41.7% 늘었다. 반면 총위험액의 증가 폭이 커 NCR이 하락했다. 시장위험액과 신용위험액, 운영위험액 모두 늘었고 총위험액은 80억원으로 전년 말보다 3배 이상 늘었다.

하지만 작년에는 반전을 이루는데 성공했다. 작년 말 NCR은 440.8%로 전년 말보다 59.23% 급등했다. 작년에는 영업용순자본의 증가 폭이 더 컸다. 406억원으로 32.3%포인트 올라갔다. 반면 총위험액은 92억원으로 14.5%포인트 상승했다.

△출처: 영업보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원