이 기사는 2019년 05월 17일 10:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용과 싱가포르계 투자사인 알파인베스트먼트가 서울 도심(CBD)에 위치한 종로타워 투자금 회수를 추진 중인 가운데, 매각 작업이 순탄치 않은 상황이다. 애초 우선협상대상자로 선정된 업체가 거래 완료를 하지 못했고 매각 측과 갈등이 불거진 상태다.

매각 측은 차순위협상대상자 2곳을 선정해 내달 말까지 딜 클로징을 한다는 계획이다. 다만 사모부동산펀드에 관한 과세 이슈가 있는 만큼, 부동산업계에서는 향후 거래 성사 여부에 관해 주목하고 있다.

◇매각 진행 반년 넘어, 제이알투자운용과 갈등 조짐

종로타워는 삼성생명이 옛 화신백화점 터에 지은 건물로 1호선 종각역에 인접한 랜드마크 빌딩이다. 이지스자산운용과 알파인베스트먼트의 종로타워 투자는 2015년으로 거슬러 올라간다. 양측은 삼성생명과 영보실업이 보유한 종로타워 지분을 약 3700억원에 매입하면서 새 주인이 됐다. 당시 사모부동산펀드를 활용했고 알파인베스트먼트가 우선주를, 이지스자산운용이 보통주를 보유했다.

그 후 매각 측은 작년 10월말 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 보내며 종로타워 매각을 본격적으로 시작했다. 같은 해 12월 초 △젠스타 △브룩필드파이낸셜 △삼정KPMG를 매각주관사로 구했다. 일반적으로 프라임오피스빌딩 매각에서 매각주관사는 1곳을 선정하고 종종 2곳이 컨소시엄이 되는 경우가 있다. 이지스자산운용과 알파인베스트먼트가 3곳을 선정하면서 그만큼 강한 매각 의지를 보여줬다는 평가가 나왔다.

△종로타워 전경

매각 측은 올해 2월 중순 입찰을 진행했다. 올해 초에는 국내 부동산 경기 하락이 프라임오피스빌딩 거래 시장에도 악영향을 미칠 것이란 관측이 제기될 때라 부동산투자업계에서는 종로타워 입찰에 큰 관심을 가졌다. 매각 측에서 시장의 전망보다 높은 가격을 원한다는 얘기가 퍼진 점도 주목을 끈 이유 중 하나였다.

일부 우려가 있었지만 입찰은 흥행했다. 총 9곳이 참여했다. 제이알투자운용, KB자산운용, BNK자산운용을 비롯한 운용사가 등장했다. 또 한국투자증권과 삼성증권 등 증권사,외국계 투자자가 관심을 드러냈다. 매각 측은 제이알투자운용과 한국투자증권, 삼성증권을 사실상 숏리스트로 추렸다.

당시 매도자인 이지스자산운용은 한국투자증권이나 삼성증권과 손잡고 셰어딜(Share Deal)을 추진하려는 움직임을 보였는데, 실제로 이뤄지지는 않았고 제이알투자운용을 우선협상대상자로 선정했다. 당시 입찰 참여자들이 제시한 3.3㎡(평)당 가격은 2600만~2800만원 사이에 있었는데 제이알투자운용이 가장 높은 가격을 제시한 점을 높게 평가했다. 총 금액으로 따지면 약 5000억원이었다.

입찰 사정에 정통한 복수의 부동산투자업계 관계자에 따르면 매각 측은 제이알투자운용에 약 한 달 정도의 기간을 부여했다. 하지만 거래가 마무리되지 못했고 제이알투자운용은 최근 우협 지위를 잃어버리게 됐다.

제이알투자운용은 우협으로서 이번 거래를 위해 보증금 10억원 정도를 낸 것으로 알려졌는데, 이와 관련해 매각 측과 갈등이 생긴 것으로 전해진다. 매각 측은 제이알투자운용이 거래를 끝내지 못했으니 몰취할 수 있다는 입장인 반면, 제이알투자운용은 최근 정부가 국내 사모부동산펀드를 세금 우대 대상에서 제외키로 하면서 과세가 현실화돼 불가항력적인 사유가 발생했다는 입장이라는 전언이다. 부동산업계 관계자들은 양측의 협의가 제대로 되지 않을 경우 법정 공방으로도 비화될 수 있다고 보고 있다.

◇한국투자증권·KB자산운용 최종 인수후보자 경쟁

매각 측에서는 이번 주 제이알투자운용을 대신할 새로운 인수후보자들을 선정했다. 입찰에 참여했던 곳들 중 한국투자증권, KB자산운용과 거래를 논의하기로 결정했다. 2곳이 투자확약서(LOC)를 확보해 제안하는 내용을 보고, 이 중 1곳과 매매계약(SPA)을 체결할 방침이다. 최종 인수후보자가 다음 달 말까지 딜클로징을 해야 한다는 조건이다.

이와 관련해 부동산투자업계에서는 2곳이 어떤 방식으로 종로타워 인수에 나설 것인지 관심을 두고 있다. 사모부동산펀드를 활용하는 경우 과세 이슈에서 자유롭지 못하기 때문이다. 이로 인해 셰어딜 추진이 유력하게 거론되는 한국투자증권의 경우 자금력과 실력이 있는 증권사임에도 불구하고 내부에서 총액 인수 승인을 받는데 어려움이 있을 수 있다는 관측이 나온다.

KB자산운용 역시 주로 사모부동산펀드를 활용해 투자를 해온터라 영향이 불가피할 수 있다는 분석이 나온다. 다만 부동산업계에 따르면 KB자산운용은 입찰 참여 당시부터 새로운 투자자를 구했고, 사모부동산펀드가 아닌 다른 방식을 통해 인수하는 것을 거의 확정한 것으로 알려졌다. 이와 관련해 KB자산운용 관계자는 "계획 중인 종로타워 매입 구조 등에 관해 밝힐 수 있는 부분이 없다"고 말했다.