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[디벨로퍼 열전]화이트코리아, '최대 실적' 우뚝 선 1세대 노장사상 첫 매출 7500억·자산 7000억 돌파, 재무안정성 개선

김경태 기자공개 2019-05-29 08:45:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 05월 28일 11:01 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

화이트코리아는 IMF 외환위기가 시작됐던 1997년 양계호 회장이 창업한 부동산개발업체(디벨로퍼)다. 국내 디벨로퍼 1세대에 속하지만 장시간 두각을 드러내지 못했다. 2011년까지 단 한 번도 매출이 1000억원을 넘은 적이 없었다.

그러다 이듬해부터 잇단 분양 흥행에 성공하며 폭발적인 성장을 이뤘다. 화이트코리아는 수도권을 위주로 주택 개발사업을 펼쳤는데 부동산 경기 호황을 타고 실적 고공행진을 이어갈 수 있었다. 작년에는 사상 최초로 매출이 7500억원을 돌파하며 업계 최상위권 디벨로퍼로 우뚝 섰다. 자산이 7000억원을 웃돌 정도로 사세가 크게 확장됐다.

◇매출·이익 각각 7500억·1400억 돌파 '사상 최대'

화이트코리아는 22년 전 양계호 회장이 창업했다. 그 후 GS건설 출신인 신정 사장이 합류했고 동반자가 됐다. 화이트코리아는 분당과 죽전에서 주상복합 사업을 펼쳤지만, 대규모 단지 사업이 아니었던 탓에 눈에 띄는 실적을 기록하지는 못했다. 2000년~2011년 동안 매출이 1000억 원을 넘은 적이 없을 정도로 중소 디벨로퍼에 불과했다.

그러다 글로벌 금융위기 후 상황이 달라지기 시작했다. 침체됐던 부동산 경기가 조금씩 살아나던 시기, 수도권 사업에 집중하던 화이트코리아는 잇달아 분양 흥행을 이루며 파죽지세로 세 확장을 시작했다.

우선 2011년 서울 강서에서 지식산업센터를 공급하면서 외형이 껑충 뛰었다. 2012년과 2013년에 매출이 각각 1000억원, 3000억원을 돌파하며 기세가 등등했다. 2014년과 2015년에 잠시 숨 고르기에 들어갔던 화이트코리아는 2016년부터 폭발적인 성장을 기록했다. 2016년과 2017년에 매출이 각각 3000억원, 5000억원을 넘었다.

화이트코리아, 실적 추이
△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

작년에는 또 다시 역대 최대 실적을 경신하면서 디벨로퍼업계 최상위권으로 치고 올라갔다. 작년 별도 매출은 7538억원으로 전년보다 27.3% 증가했다. 영업이익은 1462억원, 당기순이익은 997억원으로 각각 3배, 4배 가까이 불어났다. 영업이익률은 19.4%, 순이익률은 13.2%로 각각 10.3%포인트, 8.7%포인트 상승하면서 역대 최고치를 기록했다.

실적 급성장의 비결은 과거와 마찬가지로 수도권 사업이었다. 작년에 매출을 인식한 분양 현장은 총 4곳이다. △광명역세권 주상 3블록 '광명역 파크 자이 2차' △동탄2신도시 A8블록 '동탄 파크 자이' △광명지원 3-2블록 '광명역 자이타워' △다산진건지구 주상 1블록 '다산진건 자이 아이비플레이스' 현장에서 작년에 인식한 분양수입은 각각 3202억원, 1899억원, 1454억원, 982억원이다.

◇부채비율 약 480%포인트 하락, 재무안정성 개선

역대 최대 실적을 기록한 것과 더불어 몸집도 크게 불어났다. 작년 말 자산은 7010억원으로 전년 말보다 11.5% 증가했다. 사상 첫 7000억원 돌파다. 자산의 확대는 호실적 덕분에 자본이 늘어났기 때문이다. 작년 말 대규모 당기순이익을 거두면서 이익잉여금이 1698억원으로 2배 이상 증가했다. 자본이 1704억으로 141.3% 급증하면서 몸집이 커질 수 있었다.

화이트코리아, 요약 재무지표 추이
△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

자본과는 반대로 부채는 감축했다. 작년 말 부채는 5306억원으로 전년 말보다 4.9% 줄었다. 장기차입금이 전년 말 2676억원에서 1904억원으로 감소했다. 광명역 파크 자이 2차와 광명역 자이타워, 다산진건 자이 아이비플레이스를 위해 빌렸던 차입금을 대거 상환하면서 차입금이 줄었다.

부채비율은 311.2%로 2010년대 들어 최저치를 기록했다. 전년 말보다 무려 478.3% 급락하며 재무안정성을 높였다. 화이트코리아는 2012년까지만 해도 완전자본잠식에 처했었다. 2013년 완전자본잠식을 해소한 후 2015년 부채비율이 948.7%까지 치솟기도 했지만, 재무 개선 행보를 이어가고 있다.

영업 성과와 더불어 차입금을 감축하면서 이자보상비율도 크게 개선됐다. 작년 이자비용은 107억원으로 전년보다 23.9% 감소했다. 이자보상비율은 1360.1%까지 올라갔다. 전년보다 980.1% 올라갔다. 이자비용이 전혀 부담되지 않는 수준이었던 셈이다.

유동비율도 안정적인 수준이다. 2016년 말에는 188.1%로 200%를 밑돌기도 했다. 하지만 작년 말 217.5%로 2년 연속 200% 이상을 유지하고 있다.

화이트코리아, 이자보상비율 추이
△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

◇실적 기반 분양계약잔액 '6300억' 육박

화이트코리아는 기존 현장에서의 성과를 바탕으로 올해도 견조한 실적을 이어갈 것으로 기대하고 있다. 작년 말 기준 분양 현장에 남아 있는 분양계약잔액이 6270억원이기 때문이다.

가장 많은 분양계약잔액이 있는 곳은 다산진건 자이 아이비플레이스다. 다산진건 자이 아이비플레이스는 지하 3층~지상 40층, 건물 7개 동을 만드는 대단지 사업이다. 아파트 967가구와 오피스텔 270실, 상업시설을 공급한다.

해당 현장의 분양계약은 순조롭게 이뤄져 5831억원의 매출이 일어난다. 이 중 작년에 인식한 982억원을 포함해 총 1157억원이 흘러들어왔다. 작년 말 기준으로 4673억원이 남았다. 사업 기간이 2021년 1월까지라 내년 실적에도 영향을 줄 수 있는 주요 현장이다.

그다음으로 분양계약잔액이 많이 남은 곳은 광명역 자이타워다. 해당 사업은 지하 2층~지상25층 지식산업센터 2개동과 근린생활시설 등을 공급하는 프로젝트다. 작년 말 기준으로 1596억원의 분양계약잔액이 남았다. 사업기간이 올해 8월까지로 예정돼 있다. 이 외에 광명역 파크 자이 2차와 동탄 파크 자이의 분양수입은 작년까지 모두 인식했고, 분양계약잔액이 남아 있지 않다.

화이트코리아, 분양계약 내역
△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원
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