이 기사는 2019년 08월 12일 08:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

생보부동산신탁이 대표이사를 바꾸며 조직 재정비에 나섰다. 차입형과 책임준공형 토지신탁 등으로 사업 다각화를 추진해 돌파구를 모색하고 있지만 상황은 녹록지 않다.

◇대표 교체하고 신사업 진출…공격 경영 행보

교보생명은 최근 조혁종 전 투자자산심사담당 상무를 생보부동산신탁의 새 대표이사로 선임했다. 최근 교보생명이 생보부동산신탁의 지분을 모두 인수해 단일주주가 된 데 따른 것이다. 생보부동산신탁은 당초 교보생명과 삼성생명이 지분을 50%씩 나눠 갖고 대표이사도 양쪽 인사가 3년씩 번갈아 맡아왔다. 물러난 김인환 생보부동산신탁 전 대표는 삼성생명 출신이다.

이번 인사는 새 출발을 위해 고삐를 다잡는 의미도 커 보인다. 조 대표는 교보생명에서 대체투자사업본부장, 투자자산심사팀장 등을 담당했던 인물이다. 부동산을 포함해 여러 사업에 대한 투자를 총괄한 경험이 있는 만큼 회사 측은 그가 사업 다각화를 추진하는 데 적격이라고 기대하고 있다.

생보부동산신탁은 지난해 말 공채 규모를 예년의 두 배로 늘리고, 100억원을 들여 IT 데이터 관련 서비스를 개발하는 등 사업 기반을 눈에 띄게 확충하고 있다. 책임준공확약형 토지신탁, 차입형 토지신탁 등으로 사업영역 확대도 추진 중이다.

시장에서 치열한 경쟁이 예고된 만큼 변화 없이는 생존이 어렵다고 판단한 것으로 풀이된다. 현재 부동산신탁업계는 신한금융과 우리금융이 줄줄이 신탁사를 인수하면서 4대 금융지주가 모두 이 사업에 뛰어든 데다 10년 만에 등장하는 신규 사업자들까지 진입을 앞두고 있다.

다만 생보부동산신탁의 행보를 두고 회의 섞인 시선도 존재한다. 지금은 차입형 토지신탁 사업에 진출하기에 적절한 때가 아니라는 것이다. 최근 차입형 토지신탁은 지방 부동산 경기 위축으로 리스크가 확대되면서 수주 환경이 크게 나빠졌다. 올해 1분기 신탁사들의 차입형 토지신탁(정비형 제외) 수주는 527억원으로 전년 동기보다 142억원(21.2%) 감소했다.

게다가 책임형뿐 아니라 책임준공형 토지신탁 역시 우발부채를 불러올 수 있다는 불안요소를 안고 있다. 시공사 부도 등으로 부동산신탁사가 책임준공 의무를 지게 될 경우 추가 자금 투입이 불가피하기 때문이다. 이 의무를 이행하지 않으면 금융기관 등을 상대로 손해 배상책임을 부담하게 된다.

생보부동산신탁 관계자는 이에 대해 "시장 상황이 어려운 것은 맞지만 사업별로 경우가 다르다"며 "리스크를 피할 방안을 강구하고 있고 구체적으로 밝힐 수는 없으나 현재 여러 사업장을 검토 중"이라고 말했다.

사업 다각화 과정에서 모회사인 교보생명이 자금지원에 나설 가능성도 제기된다. 생보부동산신탁 관계자는 "자본확충 등에 대해 논의된 사항은 없는 것으로 안다"며 "아직 지분이 인수된 지 얼마 되지않아 자세한 논의는 이뤄지지 않았지만, 교보생명과 시너지를 내기 위해 여러 방향에서 소통을 진행할 계획"이라고 덧붙였다.

◇부진한 성장세, 신규 사업자 위협까지

생보부동산신탁의 이런 움직임은 안정적 사업을 추구해 온 기존의 모습과 사뭇 다르다. 그동안은 최대주주가 둘이다 보니 보수적 경영 스타일을 유지해왔다. 아직 차입형 토지신탁을 취급하지 않는 유일한 부동산신탁사이기도 하다. 명확한 지배주주가 없는 공동 경영체제인 만큼 적극적 지원이나 고위험 사업 투자가 쉽지 않았기 때문이다. 실제 생보부동산신탁은 자본금 100억원으로 설립된 이후 유상증자가 한 번도 이뤄지지 않았다.

이렇다 보니 설립 이후로 줄곧 관리형 토지신탁과 담보신탁 등 안정적인 사업에 주력해왔다. 그 덕에 우수한 재무건전성을 확보한 대신 성장세는 지지부진했다. 11개의 신탁사 가운데 네 번째로 등장한 선두주자지만 매출기준 업계 순위는 8위에 그친다.

시장 점유율(수수료수익 기준)도 지난해 6.7%에서 올해 1분기 6.1%로 떨어졌다. 같은 기간 다른 비차입형 부동산신탁사인 아시아신탁과 국제자산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등이 책임준공형 사업을 확대한 덕분에 점유율을 늘린 것과 대조된다. 곧 새로 출범하는 부동산신탁사 3곳이 영업을 개시하면 생보부동산신탁은 주력인 관리형 토지신탁과 비토지신탁 분야에서 시장 지위가 더 낮아질 수도 있다.


업계 한 관계자는 "생보부동산신탁은 아무래도 그동안 교보생명과 삼성생명이 서로 눈치를 보느라 의사결정에 효율성이 떨어졌을 것"이라며 "이제 교보생명의 완전 자회사가 된 만큼 보고체계나 리스크 관리 측면에서 전략도 일관성 있게 짤 수 있고 자금조달도 더 용이해질 수 있다"고 말했다.

생보부동산신탁은 2014년 이후 매년 신규수주가 늘고는 있지만 그 증가세는 둔화됐다. 부동산 규제가 강화된 데다 공급과잉 우려가 일고 있기 때문이다. 연도별로 전년 대비 증가율을 보면 2015년 61.24%, 2016년 16.09%, 2017년 8.5%, 2018년 9.7%를 타냈다. 앞으로도 부동산신탁사 신규인가에 따른 경쟁 심화와 주택공급 감소의 영향으로 신규수주는 정체될 전망이다.

1분기에는 모두 35억원 규모를 수주했으며 이 가운데 비토지신탁이 83억원, 관리형 토지신탁이 38억원, 대리사무, 리츠 등이 13억원을 차지했다.