이 기사는 2019년 10월 31일 14시47분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알투자운용이 리츠를 통해 보유 중인 디큐브시티 호텔에 대해 리파이낸싱을 진행한다. 대주단은 기존 한국투자캐피탈 등에서 미래에셋대우 등으로 바뀌었다. 금리는 대폭 낮아져 금융비용이 절감될 것으로 보인다.

31일 부동산업계에 따르면 디큐브시티 호텔의 소유주체인 제이알 제12호 리츠는 최근 주주총회에서 금융권으로부터 990억원을 차입하기로 하는 안건을 가결했다. 해당 자금은 리파이낸싱 성격으로 기존 차입금 850억원에 대한 대출 만기가 도래하면서 이뤄졌다.

여기에 추가로 차입한 130억원은 종류주주 유상감자대금을 지급하는 데 쓰인다. 리파이낸싱을 통해 설정된 대출만기는 2년이며 만기 일시상환하게 된다.

이번 리파이낸싱을 통해 대주단에 변화가 생길 예정이다. 당초 매입과정에서 형성된 대주단은 산업은행과 농협생명보험, 민국저축은행 등이었으나 2018년 1월 리파이낸싱을 진행하면서 한국투자캐피탈과 하나은행, IBK캐피탈 등으로 변경됐다. 이번 차입이 진행되면 대주단은 다시 IBK캐피탈만 유지되고 모두 바뀐다.

대주단은 선순위와 후순위로 나뉜다. 선순위에는 미래에셋대우와 IBK캐피탈, 한국증권금융, 산은캐피탈이 참여한다. 후순위에는 에스제이디제사차 유한회사, BNK저축은행, DH저축은행 등이 참여한다.

금리도 조정이 이뤄졌다. 기존 5%에서 선순위는 140bp 낮아진 3.6%, 후순위는 30bp 낮아진 4.7%로 책정됐다. 차입금 규모가 850억원에서 990억원으로 늘었지만 금리 인하 덕분에 금융비용(이자지급액)은 42억5000만원에서 37억원가량으로 총 5억3000만원 정도 줄어들 전망이다.

임대차계약 역시 변경할 계획이다. 제이알 12호 리츠는 단일 임차인 대성산업으로부터 받는 연간 임대료를 최소 56억원 이상 인하하고 연 2%의 상승률을 적용하기로 했다. 현재 임대료가 연 100억원 수준이니 절반을 깎는 것이다.

제이알투자운용 관계자는 "배당방식의 변화에 따른 구조적 문제"라며 "그간 리츠 최대주주인 대성산업이 연간 배당금을 50억원정도 받았는데 앞으로는 이 배당금을 가져가지 않는 대신 임대료를 인하키로 한 것"이라고 설명했다.

신도림 디큐브시티는 서울특별시 구로구 신도림동 692에 위치한 대규모 복합단지다. 대성산업이 자체 시행 및 시공으로 2011년 완공했지만 2013년 재무구조 개선을 위해 매물로 내놓으면서 제이알투자운용이 인수했다.

제이알투자운용은 2013년 12월 리츠회사인 제이알 11호를 통해 디큐브시티 오피스를, 제이알 12호를 통해 디큐브시티 호텔을 각각 사들였다. 이듬해에는 제이알 17호를 세워 디큐브시티 리테일을 대성산업으로부터 매입했다.

현재 제이알투자운용은 디큐브시티 리테일과 오피스에 대해 매각을 추진 중이다. 작년부터 매각에 나섰으나 일정이 장기화되고 있다. 오피스의 경우 작년 7월 KB자산운용이 우선협상자로 선정되기도 했지만 자금 조달에 차질이 생기면서 협상이 중단됐다. 리테일은 지난 9월 신한금융투자를 인수 우선협상대상자로 선정해 논의를 진행 중이다.

제이알투자운용 관계자는 "디큐브시티 호텔에 대해서는 아직 매각 계획이 없다"고 말했다.