이 기사는 2019년 12월 23일 17시31분 thebell에 표출된 기사입니다

이마트가 전국 각지에 소재한 점포 13곳을 유동화한 후 건물을 지속적으로 사용하기로 하면서 각 점포에 설정된 임차 조건에도 관심이 모아진다. 13곳 모두 매월 임차료를 내기로 정했는데 각기 다른 금액을 지급하기로 했다. 임차기간은 10년이며, 추가로 10년을 연장할 수 있도록 정했다. 마스턴투자운용과 KB증권이 만든 부동산펀드는 임대수입을 바탕으로 안정적인 운용이 가능할 전망이다.

◇연간 85억 이상 임차료 지급, 최대 20년 계약

이마트는 지난달 8일 국내 점포 13곳을 마스턴투자운용과 KB증권이 만든 부동산펀드인 '마스턴 KB 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제64호'에 넘기는 매매계약을 체결했다. 아울러 같은 날 점포 13곳에 대한 임대차계약도 체결했다. 건물을 유동화한 뒤에도 지속적으로 건물을 사용할 예정이다.

양 측은 점포 13곳의 차임 지급을 월 단위로 정했다. 13곳의 월 임차료 합계는 7억835만원이다. 1년으로 환산하면 85억원이다. 특별한 변수가 발생하지 않는 한 부동산펀드는 임대수입을 기반으로 꾸준한 현금 유입을 기대할 수 있는 셈이다.

점포 13곳의 차임은 각기 다르게 설정됐다. 일반적으로 부동산시장에서는 리테일(상업시설)의 경우 매출액을 기반으로 임차료를 설정한다. 즉 장사가 잘 되느냐에 따라 더 받거나 덜 받는다. 이런 점 등을 고려해 유동화 점포에 각기 다른 차임이 정해진 것으로 분석된다.

임차료가 가장 높았던 곳은 서울 천호점이다. 천호점은 매각가도 1386억원으로 13곳 중 가장 큰 금액이었는데, 임차료에서도 1위였다. 매월 1억685만원으로 13곳의 평균(5448만원)의 2배에 가까웠다. 1년으로 따지면 12억8231만원이다.

그다음으로는 경기 양주점과 포천점, 군포 산본점, 대구 반야월점, 남양주 진접, 안양 평촌점 5곳의 월 임차료가 5000만원을 웃돌았다. 각각 9795만원, 9459만원, 8469만원, 7799만원, 6090만원, 5940만원이다.

13곳의 월 임차료 평균을 밑돈 점포는 6곳이다. 인천 검단점(2791만원), 경북 구미점(2589만원), 경기 고양 일산점(2520만원), 경기 수원점(1884만원), 서울 수색점(221만원)이다. 특히 수색점의 경우 월 차임이 1000만원도 넘지 못해 눈길을 끌었다. 수색점은 매각가도 장부가보다 낮게 팔렸는데, 임차료도 사실상 거저나 다름없는 가격을 나타내 주목된다.

가격 외에 인상률은 모두 동일했다. 내년 1%씩 차임을 인상하기로 정했다. 만약 장사가 잘 되지 않는 점포가 발생할 경우 이마트로서는 부담이 생길 것으로 분석된다. 임대차기간은 올해 11월 22일부터 10년간으로 정했다. 다만 5년씩 2회에 걸쳐 총 10년간 기간을 연장할 수 있다.


◇근저당권 설정, 채권최고액 각기 달라

마스턴투자운용과 KB증권이 만든 부동산펀드는 점포를 인수하는 과정에서 우리은행에 부동산을 신탁했고, 금융권에서 대출(론)을 받았다. 대주단으로는 NH농협생명보험, KDB생명보험, 농업협동중앙회, 동양생명보험, NH농협은행, 중국건설은행, 신한은행 등이 참여했다. 대주단은 부동산에 근저당권을 설정했다.

이마트는 대주단의 근저당권보다 후순위로 다른 근저당권이 설정됐다. 이는 임차보증금을 담보하기 위한 것으로 분석된다. 채권자는 이마트이고 채무자는 부동산을 맡고 있는 우리은행으로 돼 있다.

13곳의 근저당권 채권최고액은 각기 달랐다. 가장 높은 곳은 서울 천호점으로 125억원이다. 이 외에 안양 평촌점, 군포 산본점, 수원점이 100억원을 넘었다. 그다음으로는 인천 검단점, 대구 반야월점, 동인천점, 경기 양주점 등이 뒤를 이었다. 점포 13곳의 채권최고액 합계는 863억원이다.

장부가보다 낮은 가격에 매각된 서울 수색점은 24억원으로 채권최고액도 13곳 중 꼴찌를 기록해 눈길을 끌었다. 장부가보다 낮게 매각된 또 다른 점포인 경기 고양 일산점 역시 26억원에 불과했다.