이 기사는 2020년 02월 24일 18:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용(이하 유경PSG)이 우여곡절 끝에 홈플러스 3개 점포(울산점, 구미광평점, 시화점)를 기초로 하는 공모부동산펀드를 설정했다. 공모 결과는 미달이다. 공모물량을 모두 소화하지 못하면서 목표액을 채우지 못했다. 다행히 공모 미달된 물량만큼 유경PSG가 자금을 투입해 무사히 펀드를 조성할 수 있었다. 미달 물량이 수백억원대에 이를 정도로 크지 않았던 덕분이다.

공모에 어려움을 겪은 요인은 크게 두 가지 정도가 거론된다. 우선 리테일 시장의 어두운 전망이다. 오프라인 매장의 성장세가 둔화되고 있는 실정이다. 국내 소비매출액 중 온라인의 비중이 가장 높게 나타나고 있다. 매출 감소를 견디지 못하고 폐업하는 매장들도 점점 증가하고 있다. 여기에 투자 대상 자체의 매력도도 상대적으로 떨어진다는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 울산점을 제외하면 전국 매출순위에서 중위권에 있는 곳들이다.

◇지난 21일 펀드 설정 완료, 유경PSG 자금부담

24일 금융권에 따르면 유경PSG가 지난 21일 예정대로 '유경공모부동산투자신탁제3호'를 출범했다. 유경PSG자산운용이 공모로 선보이는 세번째 부동산펀드다. 판매사는 KB증권, IBK투자증권, DB금융투자, SK증권이다. 최소가입금액은 판매사별로 500만~1000만원 수준이다.

펀드의 투자 대상은 홈플러스 △울산점 △구미광평점 △시화점이다. 유경PSG는 이들 3개 점포를 묶어서 3002억원에 인수키로 했다. 울산점, 구미광평점, 시화점 매입에 각각 1615억원, 823억원, 565억원 등이다. 취득부대비용 206억원을 고려한 총 소요자금은 3214억원이다. 여기엔 임대보증 127억원도 포함됐다.


유경PSG는 이중 1073억원을 공모를 통해 조달하고, 나머지는 대출로 충당했다. 대출은 선수위 1650억원, 후순위 364억원이다. 선순위 대주단은 국민은행, 농협은행, 하나은행, 대구은행 등으로 금리는 3.2% 선이다. 후순위는 이화자산운용이 설정한 '이화전문투자형사모부동산투자신탁40호' 단독이다.

동시에 홈플러스와 20년 장기 책임임대차계약을 체결하는 구조다. 임대차기간 만료 6개월 전 임차인 요청이 있을시 10년 추가 연장이 가능하다는 조건이 붙었다. 5년 만기 폐쇄형 구조이고 목표수익률은 연 7%다. 수익은 3개월 단위 배당으로 지급된다.

펀드를 설정하는 과정에서 다소 우여곡절이 있었다. 유경PSG가 공모를 통해 인수대금의 3분의 1 가량을 조달한다는 계획이었다. 하지만 공모결과는 기대와 달랐다. 수십억원 가량 미달됐다. 그도 그럴 것이 판매를 담당했던 증권사들은 모두 총액인수하지 않았다. 유경PSG는 고심끝에 직접 부족 자금을 대기로 하면서 펀드 조성을 매듭지었다. 사실상 공모에 실패한 셈이다.

금융권 관계자는 "공모 실패에 대한 우려가 현실화 됐다"며 "유경PSG와 함께 홈플러스까지 직접 재원조달에 나서면서 펀드가 설정 취소되는 것은 막았다"고 말했다.

◇리테일 시장 위축, 울산점 '우량' 구미광평점·시화점 '글쎄'

공모에 실패한 이유는 뭘까.

현재 리테일 시장의 전망은 어두운 편이다. 오프라인 시장은 위축되고 있고, 온라인 시장은 성장하고 있다. 온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%에 가까운 높은 성장률을 기록했다. 온라인 채널로 유통되는 소매품목이 과거보다 다양해지고 거래량도 늘고 있다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪으면서 큰 위기감 느끼고 있는 실정이다.

특히 오프라인 유통 업태 중에서도 대형마트, 슈퍼마켓의 위기감이 크다. 온라인 쇼핑으로도 '신선식품'을 구매할 수 있게되면서다. 전통적으로 오프라인 구매행태가 일반적이었던 '신선식품' 시장에 온라인 쇼핑몰들이 빠르게 침투하고 있다. 마켓컬리, 헬로네이처, 쿠팡 등이 대표주자로 나서고 있다. 최근엔 신세계그룹과 롯데그룹도 온라인 신선식품 시장의 중요성은 인식하고 시장 진출에 나선 상태다.

이 같은 리테일 시장의 분위기를 이겨내기엔 이번 공모 상품의 매력도가 떨어졌다는 지적이다. 금융권 관계자는 "기초 자산이 다소 부실한 측면이 있었다"며 "우량 자산 1개에 다소 열위에 있는 다른 2개를 묶어서 패키지로 하는 방식을 택했는데, 이 같은 전략이 리테일 시장 위축 속에 공모 실패로 이어진 것 같다"고 말했다.

투자 대상을 세부적으로 보면 우선 울산점은 2018년 기준 매출 순위 14위에 오를 정도로 'A급'으로 평가받고 있는 곳이다. 014년 약 119억원을 투입해 '홈플러스 몰'로 리뉴얼한 효과를 톡톡히 보고 있다. 홈플러스 울산점은 울산시 도심지역 내에 위치하여, 주변 주거 및 상권지역을 기반으로 최근 2년간 137억원의 상각전 영업이익(EBITDA, 에비타)을 기록했다.

반면 구미광평점·시화점은 A급은 아니라는 평가가 주를 이뤘다. 매출 순위로 보면 구미광평점은 47위, 시화점은 62위로 모두 중위권 수준이다. 이에 홈플러스는 구미광평점과 시화점의 실적 증대를 위해 리뉴얼을 진행하는 등 노력을 이어나갔다. 2005년 개점한 구미광평점은 작년 6월 약 18억원을 투입하여 지역밀착형 커뮤니티몰 '코너(CORNERS)'주)로 리뉴얼했다. 시화점은 신사업전략의 일환으로 2018년 8월 약 25억원을 투입, 홈플러스내 7번째 창고형 할인매장인 '홈플러스 스페셜'로 탈바꿈했다.

아직 이 같은 노력이 결실을 보지 못한 탓에 이번 공모에선 시장의 좋은 평가를 얻어내지 못한 것으로 풀이된다. 우량 자산으로 평가받는 울산점과 패키지로 묶였지만, 큰 효과를 보지 못한 셈이다.