이 기사는 2020년 03월 06일 16:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁은 작년 수익성 측면에서 우수한 성적표를 받았다. 규모 면에선 830억원대로 4위에 머물렀지만, 영업이익률에선 70%에 육박하며 1위에 올랐다. 전통의 강호인 한국토지신탁과 한국자산신탁과의 격차도 10%포인트 이상 났다.

이 같은 성과는 프로젝트 리스크 관리가 순조롭게 이뤄진 덕분이다. 2018년 본계정인 신탁계정대여금에서 200억원에 육박하는 손실이 발생하면서 영업이익에 악영향을 줬다. 반면 지난해엔 추가적인 손실이 발생하지 않았다. 오히려 전년에 선제적으로 반영했던 손실 중 일부가 환입됐고, 이익률이 큰 폭으로 상승했다.

KB부동산신탁이 지난해 4분기 호성적을 기록하며 전체 신탁사 중 영업이익 기준 5위에 이름을 올렸다. 작년 누적기준 영업이익은 832억원이다. 3분기까지 매분기 200억원 안팎의 이익을 올려오다 4분기에 251억원의 영업이익을 내면서 상위권에 이름을 올렸다.

KB부동산신탁은 2017년까지 5위권에 머물렀다. 그러다 2018년 645억원의 영업이익을 올리며 상위권으로 치고 올라왔다. 작년에도 규모면에서 역대 최고 실적을 거두며 호조세를 이어갔다.



주목할 점은 매출 대비 영업이익으로 구하는 영업이익률의 측면에서 KB부동산신탁이 가장 눈에 띄는 성과를 냈다는 점이다. 양적인 규모와 달리 순도 면에선 단연 돋보였다. 작년 KB부동산신탁의 영업이익률은 68.7%이다. 전년 56.3%대비 12.4%포인트 상승한 수치다. 지난해 신규 신탁사 3곳을 제외한 기존 11곳의 신탁사 중 절반이 넘는 6곳이 이익률이 하락한 점에 비춰보면 의미있는 상승세라는 평가다. 특히 증가율 측면에서도 단연 으뜸이었다.

KB부동산신탁이 작년 이 같은 성적을 낸 요인은 리스크 관리가 지목된다. 2018년과 2019년 가장 큰 차이점은 대손상각비의 유무다. 대손상각비는 프로젝트 중 손실이 날 것으로 예상될 때 선제적으로 반영하는 손실분이다. 2018년 173억원의 대손상각비를 인식했다. 이에 영업비용은 501억원으로 불어났다.

반면 작년에는 대손상각비가 없었다. 이 덕분에 영업비용이 전년대비 122억원 감소한 378억원이었다. 대손상각비를 제외하고 보면 전년대비 영업비용이 50억원 가량 늘어난 꼴이다. 몸집이 불어나면 자연스레 임직원이 늘고, 접대비도 증가하는 등 영업비용이 늘어난다.

KB부동산신탁이 지난해 대손상각비가 발생하지 않은 것은 고위험 프로젝트를 지양해온 결과물이라는 평가다. 1996년 주은부동산신탁으로 출범한 이후 2000년대 KB금융그룹에 편입됐는데, 그 후 '중위험-중수익' 중심의 프로젝트를 위주로 사업을 벌였다. 이 같은 보수적인 기조 영향으로 2010년 이후 경쟁사들이 차입형 토지신탁 프로젝트에 우후죽순 뛰어들 때 KB부동산신탁은 다른 행보를 보였다. 상대적으로 안정적인 관리형 토지신탁 중심으로 사업을 꾸려나갔다. 2000년대 지방 주상복합 사업장에서 손실을 보면서 그룹 차원에서 차입형 토지신탁 사업에 제동을 걸었던 점도 영향을 미친 것으로 보인다.

그러다 눈길을 돌렸던 상품이 대표적인 중위험-중수익 모델인 책임준공형 토지신탁(이하 책임준공 신탁)이다. 2016년 처음 시장에 등장한 책임준공 신탁은 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단의 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 하는 상품이다. 대표적인 중위험 상품으로 분류된다.

물론 중위험 상품인 만큼 책임준공형 구조 역시 리스크가 없지는 않다. 미분양 혹은 공사 지연시 리스크는 차입형신탁 구조 사업에 버금간다. 최악의 경우 신탁사가 준공까지 자금을 어떻게든 대야 하기 때문이다. 2018년 일부 프로젝트에서 이 같은 리스크가 현실화 되면서 손실이 반영됐던 것이다. 물론 이후 선별적으로 프로젝트를 수주하면서 이 같은 리스크를 최소화 하려는 노력이 이어졌는데, 작년 효과를 거둔 것으로 분석된다.