이 기사는 2020년 04월 07일 17:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 매각 중인 홈플러스 전주 효자점의 우선협상대상자로 NH리츠운용이 선정됐다. 거래금액은 1900억원대 초반 규모로, 응찰 원매자 4곳 가운데 NH리츠운용이 최고가를 적어냈다. 새로 설립될 리츠가 인수주체로 나설 전망이다.

7일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 3월 말 NH리츠운용을 우선협상자로 낙점하고 본계약을 위한 논의를 진행해왔다. 현재 매매대금 조달을 위해 NH리츠운용이 리츠 설립절차를 밟고 있으며 리츠의 총사업비 규모는 거래가를 포함해 2000억원가량으로 짐작된다. 이 중 에쿼티(equity)는 640억원으로, 현재 투자자를 모집하고 있다. 자금 조달을 완료한 뒤 본계약에 들어갈 예정이다.

이에 앞서 이지스자산운용은 3월 중순 매각 주관사인 딜로디트안진을 통해 홈플러스 전주 효자점 본입찰을 실시했다. 입찰에는 NH리츠운용과 코람코자산신탁, 하나대체투자자산운용, 유진자산운용 등이 응찰했다. 원매자들이 제시한 다른 조건이 비슷했던 만큼 이 중 최고가를 적어낸 NH리츠운용이 승자가 됐다.

NH리츠운용은 전주 효자점 인수를 마치면 해당 리츠를 기존 엔에이치 2호 리츠에 자(子)리츠로 편입할 가능성이 높다. 엔에이치 2호 리츠는 서현역 분당스퀘어를 자산으로 보유 중인 리츠다. 최근 엠디엠타워를 자산으로 담은 엔에이치 3호 리츠를 자리츠로 편입했고 꾸준히 포트폴리오를 넓혀갈 계획으로 알려졌다.


홈플러스 전주 효자점은 전라북도 완산구 용머리로 31(효자동1가 431-5)에 위치해있다. 지하 3층, 지상 6층으로 이뤄졌으며 연면적은 4만7461㎡, 대지면적은 9703㎡다. 지하 1~2층과 지상 1층은 영업장, 지상 2~5층은 주차시설로 각각 쓰이고 있다. 전주 시내에 자리한 7개의 대형마트 중 가장 규모가 크고 매출 역시 전국 홈플러스에서 30위 안에 드는 알짜 사업장이다. 웬만한 수도권 점포보다 높다.

이지스자산운용이 전주 효자점을 사들인 것은 2017년 6월이다. 당시 매입가는 1823억원, 매도자인 코레이트운용은 시세차익으로만 633억원을 벌었다. 세부적으로 건물이 983억원이고 토지가 839억원으로 평가됐다. 이지스자산운용은 매입 3년이 지나 인수 펀드의 만기가 다가오면서 투자금 회수를위해 올해 초부터 매각절차에 착수했다. 오는 6월 26일이 펀드 만기다.

다만 코로나19 사태로 투자심리가 위축돼 있다는 점은 딜 완주에 불안요소로 지목된다. 업계 전반적으로 투자나 대출이 원활하게 진행되기 힘든 분위기이기 때문이다. 은행의 경우 영세사업자 지원 쪽으로 자금이 몰리다보니 상업적 딜에 대출을 내주기 부담스러운 상황으로 알려졌다. 게다가 부동산시장에서 리테일은 호텔과 함께 코로나에 따른 타격을 가장 크게 받는 섹터로 꼽힌다.

그러나 홈플러스 전주 효자점의 경우 임대차 계약이 매출과 무관한 고정임대료 구조인 만큼 이런 우려가 과도하다는 평가가 지배적이다. 부동산업계 한 관계자는 “시장조사 결과 코로나 때문에 생필품 관련 지출이 늘다 보니 마트 매출은 오히려 반짝 오른 곳들이 많고 투자자들의 우려가 지나친 측면이 있다”며 “중요한 것은 임차인인데 전주 효자점의 경우 임차인의 신용도나 임차 기간이 모두 안정적”이라고 말했다.

홈플러스는 2011년에 20년의 마스터리스(책임임차) 계약을 맺고 전주 효자점에 입주했다. 이지스자산운용이 운용하던 도중 계약기간을 또 연장해 현재 임차기간이 20년이나 남아 있다. 임대차 계약은 매각과 동시에 매수자에게 승계된다.

이번 매매가 예정대로 진행될 경우 이지스자산운용은 100억원가량의 시세차익(capital gain)을 거둘 수 있다. 그간 펀드의 연간 배당수익률이 6%를 넘어섰다는 점을 감안하면 매각차익을 포함한 내부수익률(IRR) 역시 6%를 상회할 전망이다.