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한화갤러리아, '갤러리아 광교' 매각 본격화 주관사 CBRE코리아 선정, 마케팅 본격 착수, 우량 임차인 영향 인수전 치열 전망

이명관 기자공개 2020-06-19 07:30:15

이 기사는 2020년 06월 18일 15:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한화갤러리아가 '갤러리아 광교점' 매각을 위해 부동산 자문사인 CBRE코리아와 손을 잡는다. 이번 매각은 일반적인 세일앤 리스백 형태로 추진된다. 갤러리아의 최근 악화한 현금흐름이 고려된 유동성 확보 차원이라는 해석이다.

18일 부동산업계에 따르면 한화갤러리아는 '갤러리아 광교점' 매각을 위해 CBRE코리아를 주관사로 선정한 것으로 파악된다. 이번 매각을 결정한 이후 부동산 자문사 중심으로 제안서를 접수받았다. 프레젠테이션(PT) 결과를 토대로 가장 높은 점수를 받은 CBRE코리아에 주관사 맨데이트를 부여했다.

주관사 선정이 마무리된 만큼 매도자 실사 이후 티저레터 배포를 시작으로 마케팅 작업을 본격화할 것으로 보인다. 입찰은 시장 상황을 고려해 확정될 예정이다. 이번 매각은 한화갤러리아가 광교점을 매각한 후 재임차하는 세일앤리스백 형태로 진행될 예정이다. 중도해지 조항 없이 임대차 계약기간 10년 가량을 보장할 것으로 점쳐진다. 임대차 계약기간이 지나치게 길어질 경우 국제회계기준상 부채로 인식될 수 있어 이 부분은 조율이 필요할 것으로 보인다.

갤러리아 광교점은 한화갤러리아라는 우량 임차인과 장기 계약이 예정돼 있는 만큼 투자자들의 관심도가 높을 전망이다. 주로 펀드와 리츠를 비히클(투자수단)로 사용하는 자산운용사와 신탁사의 인수전 참여가 예상된다.

갤러리아 광교점은 2010년 천안점 오픈 이후 지난 3월 10년 만에 선보인 신규 점포다. 지하 7층~지상 12층 규모의 복합엔터테인먼트형 판매시설로 한화갤러리아 5개 점포 중 가장 큰 규모다. 한화갤러리아는 광교점을 경기 남부권의 새로운 랜드마크로 만들겠다는 목표에서 많은 공을 들여왔다. 특히 건물의 디자인에 차별성을 입히기 위해 세계적으로 유명한 건축가인 렘 콜하스 사무소에 맡겼다.

부동산업계 관계자는 "안정적인 임차인이 확보된 딜인 만큼 투자자들이 주목하고 있는 딜"이라며 "예상 매각가는 한화갤러리아가 광교점 조성을 위해 투입한 자금을 상회할 것"이라고 말했다. 갤러리아 광교점 개발이 투입된 자금은 무려 5000억원에 이른다.

이번 매각은 유동성 확보를 위한 차원으로 해석된다. 최근 3년 동안 한화갤러리아는 현금흐름이 좋지 않았다. 2017년 잉여현금흐름(FCF)이 마이너스로 돌아선 뒤 작년까지 지속해서 순유출 기조가 이어지고 있다. 잉여현금흐름은 회사가 영업을 통해 창출한 현금유입액에서 영업능력 유지를 위해 지출되는 고정자산투자(CAPEX)를 차감한 액수다. 잉여현금흐름이 마이너스라는 이야기는 벌어들이는 영업현금으로 고정자산투자를 감당하지 못한다는 뜻이다.

세부적으로 보면 2017년 -537억원, 2018년 -25억원, 2019년 -654억원 등이다. 3년 누적 총 순 유출액은 -1218억원에 이른다. 같은 기간 영업활동현금흐름(NCF)는 2017년 452억원, 2018년 318억원, 2019년 527억원이었다. 이 과정에서 부족 자금을 외부차입에 의존하면서 총 차입금도 늘고 있다. 총차입금은 2017년 4117억원에서 2019년 5560억원으로 불어났다.

앞서 한화갤러리아가 천안 센터시티를 매각한 것도 같은 매락이다. 한화갤러리아는 작년 하반기께 매각 프로세스를 시작해 지난 2월 천안 센터시티 매각 거래를 종결했다. 매수자는 코람코자산신탁으로 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각을 통해 3000억원에 이르는 현금을 손에 쥐었다. 당시도 마찬가지로 세일앤리스백 형태로 거래가 이뤄졌다.

△갤러리아 광교점 전경
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