이 기사는 2020년 07월 29일 17:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 홈플러스 4개점포를 인수한다. 해당 점포는 삼성SRA자산운용이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 곳들이다. 최근 매출 기준 10위권 이내에 3곳이나 자리하고 있을 정도로 괜찮은 매장으로 평가받는 곳들이다. 이번 거래가 이대로 종결될 경우 삼성SRA자산운용은 1000억원 후반대에 이르는 차익을 실현할 것으로 보인다.

29일 부동산업계에 따르면 삼성SRA자산운용이 매물로 내놓은 홈플러스 4개점 인수자로 하나대체투자운용이 선정됐다. 매각 대상은 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점이다. 매각 주관사는 쿠시먼앤드웨이크필드다.

앞서 진행된 입찰에는 하나대체투자운용을 비롯해 총 4곳의 원매자가 참여했다. 우량 자산들이라는 점을 고려하면 사실상 흥행에 실패했던 셈이다. 4개점 중 3곳은 매출 순위 10위 안에 이름을 올리고 있다.

2018년 기준 순위를 보면 경기 부천 상동점 1위, 대구 칠곡점 5위, 수원 영통점 8위 등인다. 인천 작전점도 26위로 나쁘지 않다. 여기에 우량 임차인인 홈플러스와의 잔여 임차계약 기간도 8년이다.

흥행에는 실패했지만 하나대체투자운용이 괜찮은 가격을 제시하면서 쏠쏠한 시세차익을 거둬들일 수 있을 전망이다. 하나대체투자운용이 매도자 측에 제시한 가격은 8000억원 초반대다. 단순 시세차익으로 1700억원을 상회하는 이익을 챙길 것으로 추산된다. 앞서 삼성SRA운용이 2013년 12월 매입했을 당시 가격은 6300억원이었다.

부동산업계 관계자는 "우량 점포인 만큼 투자자들이 관심을 뒀던 매물"이라며 "다만 오프라인 리테일 시장의 침체와 코로나19, 우선매수권 등의 대외 변수 탓에 실제 입찰 참여로 이어지지는 않았다"고 말했다.

입찰 흥행 실패 요인으로 지목된 요인은 하나대체투자운용이 재원을 조달하는 과정에서도 부정적인 요인이 될 것으로 점쳐진다. 부동산업계 관계자는 "괜찮은 가격을 제시한 것은 맞지만, 클로징이 될 지는 지켜봐야 할 것"이라며 "시장 분위기를 감안하면 기초자산의 안정성 측면에서 좋은 점수를 받기 힘들 것"이라고 말했다.

최근 오프라인 리테일 시장은 침체기를 겪고 있다. 안 그래도 온라인 시장이 확대하면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화하고 있는데, 코로나19가 겹치면서 이를 가속화시키고 있다. 온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%에 가까운 성장률을 기록했다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪으면서 큰 위기감을 느끼고 있는 상황이다.

실제 상반기 매각에 나섰던 홈플러스 전주 효자점도 난항을 겪고 있다. 우선협상자였던 NH리츠운용이 자금을 마련하지 못했고, 차순위로 협상권한이 넘어갔다. 그런데 마찬가지로 자금을 마련하지 못하면서 결국 매각 거래는 원점에서 재검토 중이다.

여기에 홈플러스가 가진 우선매수권도 재원조달에 영향을 미칠 것으로 보인다. 홈플러스가 가진 우선매수권은 성격이 조금 다르다. 거래 종결 후 3년 뒤 권리 행사가 가능하다. 행사가격은 공정가치를 평가해 산출하기로 약속돼 있다.

만약 3년 뒤 홈플러스가 우선매수권을 행사한다고 나오면 공정가치를 기준으로 무조건 처분해야 한다. 이때 목표한 매각가를 받아내지 못할 수도 있다. 앞서 매수한 금액보다 평가액이 낮게 나올 수도 있다. 투자 수익률에 영향을 미치는 변수다.

4개 점포 모두 역세권에 자리하고 있다 보니 향후 공정가치 평가에서 손해 볼 가능성은 낮다는 게 시장의 시각이다. 다만 수익률에 직접적인 영향을 받을 수 있다 보니 투자자 입장에선 부담스러운 요인일 수밖에 없다.