이 기사는 2020년 12월 23일 14시10분 thebell에 표출된 기사입니다

NH농협리츠운용이 리츠를 통해 이천 도지 물류센터 매입을 마무리한 가운데 자금 대부분을 론(loan)을 통해 마련했다. 신한은행과 KDB산업은행 등이 주요 대주로 참여했으며 그룹 계열사인 NH투자증권도 손을 보탰다. 해당 리츠는 상장을 준비 중인 ‘NH올원 리츠’의 자(子)리츠로서 증시에 입성할 전망이다.

23일 업계에 따르면 이천 도지 물류센터의 인수주체인 ‘NH 제5호’ 리츠는 최근 인수자금 조달을 위해 1000억원 규모의 대출계약을 맺었다. 리츠의 총 사업비인 1130억원가량 중 대출을 뺀 나머지는 자기자본(약 117억원)과 임대보증금 등으로 채웠다.

론의 경우 트랜치를 A와 B, C, D로 나눠 각각 602억원, 160억원, 60억원, 178억원씩 할당했다. 트랜치 A 대주단은 신한은행과 산업은행, 대구은행으로 꾸려졌고 트랜치 B 대주단으로는 신한캐피탈과 대신저축은행, OK저축은행 등이 나섰다. 금리는 각각 2.7%, 4.2%로 3년 고정이다.

이밖에 신한캐피탈이 트랜치 C 대주로 60억원을, NH투자증권이 트랜치 D 대주로 178억원을 차입해줬다. 추후 1년간의 금리는 각각 4.5%, 5.5%로 계약했다. 연간 금융비용으로 대략 35억원 정도가 나가는 셈이다. 대출금에 대해서는 이천 도지 물류센터를 담보 목적물로 해서 근저당권을 설정했고 근저당권 순위는 트랜치 A, B, C, D 순이다.

대출을 제외한 NH 제5호 리츠의 자기자본은 117억원가량이며 모(母)리츠인 NH올원 리츠(옛 NH 제2호 리츠)가 이에 해당하는 지분증권을 전부 인수해 자리츠로 편입했다. 추후 NH올원 리츠가 상장할 때 250억원 수준의 NH 제5호 지분을 추가로 사들여 에쿼티 규모를 확대할 예정으로 알려졌다. NH올원 리츠는 현재 상장을 계획 중이며 목표해둔 상장 시기는 내년 상반기 즈음이다.

NH리츠운용 관계자는 "NH올원 리츠의 상장 시점에 맞춰 대출을 갚고 에쿼티를 늘려 LTV 비율을 60~65% 정도로 낮출 계획"이라며 "정확한 비율은 정해지지 않았다"고 말했다.


NH올원 리츠는 현재 분당스퀘어와 2개의 엠디엠타워(자리츠)를 운용 중인데 이천 도지 물류센터가 4번째 자산이 되는 셈이다. 경기도 이천시 백사면 조읍리 25에 위치한 이 물류센터는 2020년 5월 준공된 신축 물건이다. 연면적 4만5876.22㎡(약 1만3877평), 지하 2층~지상 3층 구조다.

투자 포인트로는 수도권에 1시간대 배송, 전국에 당일배송이 가능한 위치에 자리잡고 있다는 점이 꼽힌다. 서울 양재IC까지 55km 거리에 있다. 신축이다 보니 신식 설비를 갖추고 있고 글라스울 패널 등 등급이 높은 내연재를 적용했다는 점에서도 화주 확보가 용이하다는 분석이다.

임대구조를 보면 도지 물류센터의 가중평균잔여임차기간(WALE)은 3년 반 정도이며 임차인별 임차기간은 2년~5년 수준으로 분포돼 있다.

구체적으로 핵심 임차인인 동원로엑스가 자하 2층의 상온창고(약 1143평) 및 저온창고 전부(약 1750평)와 지하 1층 사무실을 임차 중이다. 저온창고의 경우 3.3㎡(평)당 임대료가 5만7000원, 나머지는 평당 2만4000원이다. 잔여 임차기간은 2026년 2월까지로 긴 편이기 때문에 안정적 운용이 가능하다는 평가다.

또 지상 1층 및 3층의 상온창고와 2층 사무실(총 6207평)에는 하나로티엑스가 세들어 있다. 임대료는 평당 2만4000원이고 2022년 11월 말에 임대차 계약이 만료된다. 2층 사무실 일부의 경우 공실로 비워져 있는데 추후 임차 수요를 확보해 임차인을 유치할 계획이다. 임대료 및 관리비 등을 감안했을 때 NH 제5호 리츠의 연간 영업수익은 50억~52억원가량으로 예상된다.