이 기사는 2021년 06월 28일 09:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 추진하는 마곡 오피스 리츠가 금명간 본계약을 마치고 사업을 본격화할 전망이다. 마곡 마이스(MICE) 개발지구에 8000억원 규모로 오피스를 짓는 선매입 형태의 리츠다. 리츠 측은 공사기간을 포함해 6년 정도를 운용한 뒤 투자회수를 꾀할 것으로 보인다. 차익을 포함한 주주 수익률은 두 자릿수를 목표하고 있는 것으로 알려졌다.

28일 관련업계에 따르면 ‘코람코가치투자부동산제3의3호’(이하 마곡 리츠)는 매도인 측인 ‘마곡마이스PFV주식회사’와 7월경 선매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 예정이다. 이를 위해 790억원 규모의 유상증자도 진행한다.

매입 대상은 마곡 마이스 도시개발사업지구 CP3-2 블록에 위치한 토지 및 오피스로, 건물을 짓기 전 미리 계약을 하고 준공 이후 소유권을 넘겨받는 방식이다. 준공 시점은 2024년 7월 말로 예상되며 이때 2차 유상증자를 통해 1100억원을 추가로 조달하고 잔금을 건낼 계획이다.

거래구조를 구체적으로 보면 순매입가는 6867억원, 여기에 TI(Tenant improvement, 임차인 지원혜택) 340억원과 취득세, 매입보수 등을 포함한 취득가는 7578억원이다. 리츠는 여기에 예비비 등을 합쳐 8000억원을 조달한다. 이중 증자로 마련하는 에쿼티 1900억원을 제외한 6100억원은 잔금 지급 시점에 대출을 일으켜 충당할 계획이다.


마곡 마이스 복합개발사업은 3개 블록(총면적 8만2724㎡)에 수조원이 투입되는 초대형 프로젝트다. 컨벤션센터와 호텔, 업무 및 상업시설, 생활형 숙박시설 등을 조성하는데 사업비만 3조3000억원가량으로 추정된다. 각축전 끝에 2019년 말 롯데건설 컨소시엄이 사업을 따냈으며 코람코자산신탁의 자회사인 코람코자산운용이 재무적투자자(FI)로 힘을 보탰다.

이번에 코람코자산신탁이 개발하는 건물은 이 부지에 연면적 약 15만9282.27㎡(4만8183평) 규모의 대형 오피스로 지어진다. 9호선 마곡나루역과 5호선 마곡역 사이에 자리잡고 있으며 이 지역 랜드마크 조성을 위해 계획된 것으로 전해졌다.

마곡 리츠가 건물의 소유권을 확보한 이후에는 코람코자산신탁이 자산관리업무를 위탁받아 임대운영을 맡을 예정이다. 매도인이 리츠 측에 일정 규모의 임차인 유치 지원금을 매달 지원하는 약정도 매매계약 조건에 포함됐다.

운용기간은 공사기간 3년을 포함해 2027년까지 6년 안팎이 예상된다. 이때 리츠의 연평균배당률은 시세차익(Capital Gain)을 제외하고 3%대 초반, 포함시 12.9% 수준을 기대할 수 있을 것이라는 평가다. 에쿼티 IRR(지분투자자 수익률)의 경우 시세차익을 빼면 3%대 초반, 포함하면 11% 가량을 기대 중인 것으로 알려졌다.

리츠의 실질적 투자자는 교직원공제회 등이다. 모자(母子) 형태로 꾸려졌는데 모리츠인 ‘코람코가치투자부동산제3호’ 리츠에 자리츠로 들어간 형태다. 코람코가치투자부동산제3호 리츠는 투자대상 부동산을 미리 확정하지 않고 만드는 블라인드 펀드 형태로 설정됐다.

블라인드 규모는 4000억원으로 꾸려졌으며 투자자 구성을 보면 교직원공제회가 가장 많은 2000억원을 출자했다. 행정공제회(800억원)와 경찰공제회(400억원), 군인공제회(400억원), 농협중항회(400억원) 등이 뒤를 따른다.

해당 블라인드 리츠는 마곡 오피스까지 총 4개 자산에 투자 중이다. 앞서 지난해 말과 올해 초에 신림 포도몰, 한화갤러리아 광교점 건물을 각각 자리츠를 통해 인수했다. 또 김포 케이로지스필드 물류센터를 담는 자리츠 역시 딜 클로징을 앞두고 있다.