이 기사는 2022년 02월 04일 08:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

글로벌 사모투자펀드(PEF) 운용사 베인캐피탈(Bain Capital)이 클래시스 인수를 추진 중인 가운데 상각전 영업이익 배수(EBITDA Multiple)을 20배 안팎으로 책정했다. 최근 이뤄진 제약·바이오업체 인수합병(M&A)처럼 고가 베팅에 나선 셈이다.

다만 클래시스가 보유한 자산 가치가 갈수록 커지고 있다는 점이 주목할 부분이다. EBITDA 배수에 드러나는 것보다 베인캐피탈의 실질적인 부담이 적을 수 있다는 분석이다.

4일 투자업계에 따르면 클래시스는 지난달 28일 서울 강남구 테헤란로 208(역삼동 718-2, 718-3)에 소재한 안제타워 매입을 마무리했다. 거래금액은 1250억원이다.

안제타워는 2003년 준공된 오피스(업무시설)빌딩이다. 건물은 지하 5층~지상 20층이며 연면적은 9612.7㎡이다. 교정공제회가 2019년 12월 투자 목적으로 708억8000만원에 매입했다. 이번에 약 2년 만에 매각하면서 540억원 가량의 단순 시세차익(Capital gain)을 남겼다.

앞서 클래시스는 작년 10월 안제타워 매입 추진을 알렸다. 임직원이 증가하면서 신사옥을 마련하기 위한 것이라 설명했다. 당시 발표처럼 자기자금과 차입금을 섞어 빌딩을 샀다.

KB국민은행에서 부동산을 담보로 자금을 끌어왔다. 채권최고액은 828억원이다. 일반적으로 채권최고액이 대출금액의 120~130%로 설정된다는 점을 고려하면 약 637억~690억원을 차입한 것으로 추산된다.


클래시스는 최근 수년간 사업을 확대하면서 잇달아 부동산을 매입했다. 작년 6월과 7월에는 총 250억원을 들여 서울 송파구 문정법조단지 내 지식산업센터 일부 층을 사들였다. 작년 9월말 기준 토지와 건물 장부가는 각각 434억원, 307억원이다.

이번에 안제타워 매입을 마무리하면서 보유한 부동산 장부가도 큰 폭으로 불어나게 됐다. 최근 부동산 장부가에 안제타워 매입금액을 단순 합산하면 1991억원이다.

최근 오피스빌딩 거래 현황을 고려할 때 부동산의 실제 가치는 더 크다. 클래시스의 기존 사옥은 역삼동 720-6에 위치한 클래시스타워다. 클래시스는 이 건물을 2017년 5월 295억원에 매입했다.

이번에 안제타워 매입에 적용된 평(3.3㎡)당 가격은 4299만원이다. 클래시스타워 연면적(약 1820평)에 단순 대입하면 780억원이다. 클래시스타워가 안제타워처럼 대규모 오피스빌딩이 아니라는 차이가 있기는 하지만 5년전 매입가보다 가격이 더 올랐다는데는 이론의 여지가 없다는 평가다.
클래시스가 가진 자산의 가치가 갈수록 커지면서 베인캐피탈이 EBITDA 배수에 드러나는 수치보다는 부담이 덜한 거래를 한 것으로 분석된다.

베인캐피탈은 지난달 27일 정성재 대표와 특수관계인이 보유한 주식 약 3941만주(60.84%)를 6699억원에 인수하는 주식매매계약(SPA)을 체결했다. 클래시스가 최근 거둔 EBITDA를 고려하면 베인캐피탈이 책정한 배수는 20배 안팎으로 추산된다. 최근 국내에서 이뤄지는 제약·바이오업체 거래 배수와 마찬가지로 고가 베팅으로 받아들여졌다.

다만 EBITDA를 활용한 거래 밸류에이션 측정 방법으로는 기업이 보유한 부동산 가치를 온전히 반영하기 어렵다. 지분가치(Equity Value)에 현금성자산과 차입금을 고려한 기업가치(Enterprise Value)를 구한 뒤 EBITDA와 비교해 집계하기 때문이다.

베인캐피탈이 클래시스를 경영하고 향후 투자금 회수(엑시트)를 하는 과정에서도 부동산이 요긴한 역할을 하는 게 가능하다. 신사옥인 안제타워 외에 기존에 본사로 활용했던 역삼 클래시스타워를 매각해 현금성자산을 마련할 수 있다. 강남권역(GBD) 오피스빌딩 가치가 지속적으로 상승하는 경우 추후 새로운 투자자와 거래 협상에서도 유리하게 작용할 공산이 크다.