이 기사는 2022년 02월 21일 15:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 증권사와 기관투자자의 기업설명회(NDR)를 통해 사업현황과 재무구조를 공개했다. 지난해말 기준 매출과 영업이익은 전년 대비 다소 줄어들었지만 도시정비사업과 리츠(REITs) 비중을 늘려 '포트폴리오 다각화'라는 성과를 얻었다.

다만 과도하게 낮아진 영업용순자본비율(NCR)은 해결해야 할 숙제로 남았다. 일정 수준 이상 유지해야 하는 NCR이 300% 후반대를 기록해 부담을 안겼다.

21일 업계에 따르면 한국토지신탁은 지난해 2268억원의 영업수익(매출)과 907억원의 영업이익을 기록했다. 전년 대비 각각 4.5%, 3.3% 감소한 수치다. 당기순이익은 전년 대비 81.1% 증가한 1542억원을 기록했다.

수주 규모는 늘었다. 지난해 총 수주액은 2584억으로 전년 보다 436억원 가량 증가했다. 세부적으로 보면 차입형토지신탁사업이 843억원(32%)로 가장 많고 그 뒤로 도시정비사업이 810억원(31%), 리츠가 379억원(14%)이다.

차입형 토지신탁은 한국토지신탁의 주력 분야로 총 32건의 사업을 진행하고 있다. 신탁 가구수는 1만7978가구로 분양외형만 7조3222억원에 달한다. 현재 96% 분양률을 달성했으며 공정률은 34.5%다.

아울러 한국토지신탁은 차입형 방식의 단점을 보완할 수 있는 분야인 관리형 토지신탁 사업 수주에 총력을 기울이고 있는 것으로 나타났다. 지난해 총 12건 사업을 맡아 1만937가구를 공급하고 있다. 분양외형은 4조4208억원으로 차입형 토지신탁의 절반 수준까지 올라섰다. 분양률은 87.5%, 공정률은 27.6%로 집계됐다.


도시재생사업이 차입형 토지신탁과 비등한 수준으로 올라선 점도 눈에 띄는 부분이다. 2016년 차입형 토지신탁 비중은 86%에 육박했지만 이듬해부터 차츰 비중을 줄여 지난해 32%까지 집중도를 낮췄다. 차입형 토지신탁의 수주는 전년 대비 28% 줄어든 843억원으로 나타났지만 도시재생사업은 이 기간 2배 가까이 늘어난 810억원을 기록했다. 2016년 처음으로 160억원 규모의 재생사업을 따낸 이후 꾸준히 수주를 늘린 결과다.

현재 한국토지신탁은 사업대행자 방식으로 19건, 사업시행자 방식으로 5건의 가로주택사업과 1건의 재건축사업을 진행 중이다. 사업시행자 방식은 신탁사가 시행자 역할까지 하는 반면 사업대행자 방식은 조합이 사업을 주도하고 신탁사가 사업비 조달 및 재생사업 업무만 맡는 구조다. 서울 광진 구의 가로주택(250가구)과 신길 10구역 재건축 사업(812가구)이 대표적인 시행사업장이다.

리츠사업도 도시재생사업 못지 않게 성장했다. 이 분야에서 지난해 4분기에만 379억원의 영업이익을 거두며 전년 대비 3배 이상 상승한 성과를 달성했다. 리츠 운용자산 규모는 2019년 3863억원에 불과했으나 지난해 1조9438억원까지 급등했다.한국토지신탁은 2025년까지 리츠 운용자산 규모를 5조원으로 확대할 예정이다.

리츠의 기초자산은 주택에서 오피스 빌딩 중심으로 바뀌었다. 현재 오피스 빌딩 비중이 73%로 압도적이다. 서울 오피스 공급이 줄어들면서 관련 리츠 전망도 밝다. CBRE코리아에 따르면 2024년까지 서울 주요 권역별 A급 오피스 공급은 이례적으로 마이너스 공급이 예상된다. A급 오피스는 마곡 권역 르웨스트(연면적 13만㎡)와 원웨스트서울(28만㎡)를 제외하면 수요를 흡수하기 제한적인 상황이다.


다만 과도하게 낮아진 NCR은 골치거리다. 신탁사의 자본적정성을 의미하는 NCR이 전년 대비 61.5%포인트 감소한 374%를 기록했다. 영업용순자본은 전년 대비 30% 늘어난 5428억3221만원을 기록했지만 주식과 금리, 외환 등 위험액이 438억원 이상 늘며 이를 상쇄했다. 신탁사는 이 비율을 150% 이상으로 유지해야 한다. 이를 위반할 경우 금융위원회로부터 단계별 경영개선조치를 받게 된다.

한국토지신탁은 동부건설을 인수한 키스톤에코프라임스타 PEF의 지분 87%를 보유한 최대 출자자다. 통상 분기마다 60억~70억원 정도가 지분법이익으로 잡힌다. 지난해 당기순이익이 전년 대비 81.1% 증가한 것도 동부건설의 한진중공업 인수로 인한 영업외이익이 반영됐기 때문이다.

한국토지신탁은 줄곧 국내 부동산신탁업 1위를 지킨 업계 선두주자다. 1996년 설립 인가를 받은 최초의 부동산신탁사이자 업계 최고인 1조4523억원의 자산을 보유하고 있다. 차입형 개발신탁을 앞세워 연평균 25%의 성장률을 이어가며 후발 주자와의 격차를 벌려나갔다. 2016년 코스닥에서 코스피시장으로 이전 상장한 시기 도시정비사업에 진출해 기업가치를 더욱 늘렸다.

현재 사옥은 강남구 역삼동 코레이트타워다. 코레이트타워는 옛 현대해상 사옥으로 한국토지신탁이 매입한 뒤 리모델링했다. 2020년 10월 서울 용산구 아스테리움서울에서 합류한 동부건설과 함께 건설업과 신탁업 간 시너지를 낼 수 있는 사업안을 검토 중이다.