이 기사는 2022년 04월 11일 16시08분 thebell에 표출된 기사입니다

마스턴프리미어리츠가 2020년 연기했던 상장에 도전장을 다시 던지면서 이번에는 과연 증시 입성에 성공할 수 있을 지 여부가 관심을 끈다.

일단 이전과 달라진 부분은 자산 포트폴리오 조정을 통해 수익성 강화 발판을 마련했다는 점이다. 해외 오피스 비중을 줄이고 새로 편입한 물류센터 지분을 늘렸다. 아울러 물류센터의 경우 아마존, 쿠팡 등 우량 임차인이 들어선 데다 물류센터 호황을 맞아 매각 차익도 상당할 것으로 기대된다.

◇떠오르는 리츠 투자처 '물류센터' 비중 확대

11일 투자은행(IB)업계에 따르면 마스턴투자운용은 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사(마스턴프리미어리츠) 유가증권시장 상장을 위해 이달 초 금융감독원에 증권신고서를 제출했다. 2020년 상장 계획 철회 후 다시 증시 입성 채비에 나섰다.

마스턴프리미어리츠는 편입 자산을 다각화하는 방향으로 상장 전략을 수정했다. 지난해 국내외 3곳의 물류센터를 자산으로 담았다. 첫 상장 도전 당시에는 해외 오피스를 단일 자산으로 갖고 있었다. 당시 배당수익이 제한적이라는 평가를 받은 게 상장이 수포로 돌아간 원인 중 하나였다.

물류센터를 편입하면서 자산 포트폴리오도 재조정했다. 오피스 비중을 줄이고 물류센터 비중을 늘렸다. 마스턴프리미어리츠는 직접 인수 대신에 수익증권에 지분을 투자하는 방식으로 자산을 편입하고 있는데 이 비율을 조정했다.


마스턴프리미어리츠가 과거 상장 추진 당시 가지고 있던 자산은 프랑스 파리 소재 크리스탈파크 빌딩이다. 해당 빌딩은 마스턴유럽전문투자형사모부동산투자신탁제9호 지분 26%를 통해 보유하고 있었다. 이 지분을 13%로 줄이고 대신 물류센터들을 편입했다.

아마존이 임차한 프랑스 노르망디, 남프랑스 소재 물류센터 2곳의 지분을 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사를 통해 확보했다. 지난해 프리IPO(상장 전 자금 유치)를 통해 조달한 자금으로 마스턴글로벌의 지분을 100% 확보했다.

쿠팡이 임차한 인천 항동 소재 물류센터 1곳도 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사를 통해 자산으로 추가 편입했다. 이번 상장이 완료되면 마스턴프리미어리츠의 코크렙52호 보유 지분율은 12.7%에서 26.2%로 늘어나게 된다.

◇든든한 배당수익에 매각 차익, 기대감 'UP'

마스턴프리미어리츠가 편입한 자산들의 수익 안정성이 높다는 점도 상장 기대감을 높이는 요소로 꼽힌다. 오피스와 물류센터 모두 우량 임차인과 장기 계약을 맺은 상태로 배당수익 성장성뿐 아니라 매각 차이까지 얻을 수 있을 것으로 기대된다.


마스턴프리미어리츠의 자산인 파리 오피스 권역인 뇌이쉬르센에 위치한 크리스탈파크 빌딩은 PwC, IFF, 에스티로더 등 우량 글로벌 기업들이 2028년까지 임차 예정이다. 프랑스 물가상승지수를 기반으로 임대료가 연동되도록 계약이 체결된 상태로 물가 상승 시 배당수익 상승이 기대된다.

노르망디 물류센터와 남프랑스 물류센터는 현재 아마존과 12년간 선임대차계약이 완료된 상태다. 두 곳의 최초 연 임대료 합은 지난해 말 공시 기준 200만달러에 달한다. 크리스탈파크 빌딩과 동일하게 임대료에 물가상승지수가 연동돼 있어 매입 당시보다 자산 가격이 뛴 상태다. 추후 배당 수익 상승과 매각 차익 등을 노릴 수 있을 것으로 전망된다.

마스턴프리미어리츠는 공모를 통해 모집한 자금을 자산 추가 매입에 활용하고 현재 편입돼 있는 자산들은 운용 후 매각해 수익을 남길 계획이다. 크리스탈파크 빌딩은 약 2년, 아마존 물류센터와 쿠팡 물류센터는 약 5년 운용이 예정돼 있다.

마스턴프리미어리츠 관계자는 "임대수익을 바탕으로 배당금을 지급하면서 동시에 신규 자산 재투자로 영속적으로 리츠를 운영할 계획"이라고 말했다. 운용 기간을 2027년까지 약 5년 가정했을 때 연 평균 배당수익률은 6% 수준이다.

마스턴프리미어리츠는 다음 달 초 기관투자자 대상 수요예측과 일반투자자 대상 공모청약을 거친 뒤 상반기 내 상장을 목표로 하고 있다. 모집규모는 신주 1186만주(600억원), 대표 주관사는 삼성증권이다.