이 기사는 2023년 05월 11일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

신영에셋은 토종 자문사 중 유일하게 국내를 대표하는 종합부동산그룹에 소속돼 있다. 부동산 개발부터 매각 전 과정을 연계한 자문을 제공할 수 있는 점이 가장 큰 강점이다. 1990년대부터 데이터와 네트워크를 쌓아온 점도 다른 하우스가 따라올 수 없는 경쟁력이다.

홍영국 상무(사진)는 신영에셋이 본격 출범했던 2000년대 초반부터 함께해 왔다. 특히 올해는 홍 상무가 총괄하는 임대차사업본부의 시장 내 역할이 두드러질 전망이다. 매입매각 거래가 주춤한 가운데 임대차 자문 수요는 꾸준히 늘고 있는 영향이다.

그는 국내 오피스 시장이 변곡점에 와 있다고 분석했다. 경기가 더욱 악화할 경우 공실이 급증하는 문제가 나타날 수 있다는 설명이다. 신영에셋은 전속 임대운영 경험을 바탕으로 부동산 사이클 전(全)단계에서 임대인의 고민을 덜어낸다는 목표다. 주요 업무권역 랜드마크 빌딩 관리 기회도 넓힌다는 방침이다.

◇그룹 토대 닦은 신영에셋, 주축 임대차본부 홍영국 상무



홍영국 신영에셋 임대차사업본부 본부장(상무)은 임대차 자문업에만 20년 넘게 몸 담아온 업계 내 손에 꼽히는 베테랑이다. 공인중개사, 지적기사, 자산운용전문인력 및 부동산개발전문인력 자격을 보유한 부동산 전문가이기도 하다.

강원대학교 부동산학과를 졸업한 2002년 신영에 입사했다. 당시 임대차 자문 등 부동산서비스 사업을 맡고 있던 정보사업부에 소속되면서 업계에 첫 발을 들였다. 이후 신영자산관리(현 에스엘플랫폼) 투자관리본부 LM팀 팀장을 거쳐 신영에셋 임대차사업본부 팀장 및 본부장 자리에 올랐다.

2002년은 신영에셋이 공식적으로 출범한 해와도 맞물린다. 신입사원으로 입사한 홍 상무는 같은 해 신영에서 신영에셋이 분리되자 함께 자리를 옮겼다. 홍 상무의 업력과 신영에셋의 역사가 궤를 같이 하는 셈이다.

홍 상무는 리츠(REITs)에도 오랜 시간 관심을 가져 왔다. 대학 재학 시절 '한국 리츠 산업의 발전 방향'에 관한 논문을 작성했을 정도다. 그는 "IMF 이후 부동산 시장이 열리면서 외국인 자금이 빠르게 유입됐다"며 "한국 기업이 국내 부동산에 투자할 수 있도록 돕는 방안 중 하나가 리츠"였다고 설명했다.

국내 리츠 시장 성장 토대를 닦은 신영그룹의 리서치팀에 대한 소개도 덧붙였다. 그는 "리츠 관련법이 만들어지던 1990년대 말부터 (신영이) 코람코자산신탁과 같은 회사들과 함께 일하기 시작했다"고 운을 띄웠다.

당시 가공된 정보를 필요로 하는 리츠 자산관리회사들의 요구에 따라 리서치팀을 만들고 오피스 시장 보고서를 분기마다 배포하게 됐다는 설명이다. 홍 상무는 "당시가 2003년경이라며 (정춘보 회장이) 1991년 국내 최초 부동산정보시스템을 만든 데 이어 국내에선 처음으로 리서치팀이 생겼다"고 말했다.

홍 상무는 "신영에셋이 갖고 있는 정보는 소프트웨어를 포함한다"고 요약했다. 건물에 대한 물리적인 정보뿐만 아니라 임차인과 임대인의 변동과 그들이 속한 업계 및 사업 현황 등을 깊숙이 파악하고 있다는 의미다.

같은 맥락에서 "임대차사업본부가 평소에 하는 일은 증권사 애널리스트의 업무와 비슷하다"고 말했다. 기업의 미래 계획과 현금 여력, 심지어 오너 일가의 부동산 니즈 등을 속속들이 알고 있어야 한다는 설명이다. 그는 "일년에 수십번 이상 만나는 기업도 있다"고 덧붙였다.


◇그룹 밸류체인 바탕 '원스톱' 서비스 강점 "분당판교 시장 개척"

홍 상무는 신영에셋 임대차사업본부의 가장 큰 강점으로 신영그룹의 밸류체인을 활용할 수 있다는 점을 꼽았다. 그는 "부동산 개발은 종합적으로 이뤄져야 한다"며 "신영의 경우 어느 한 기능에서 문제가 생기더라도 다른 기능들과 함께 해결점을 찾을 수 있다"고 말했다. 예컨대 분양 경기가 꺾인 상황에서 임대차 마케팅, 비용 절감을 위한 설계 변경 등 돌파구 마련이 가능하다는 설명이다.

실제 신영에셋 임대차사업본부가 맡고 있는 업무는 개발 기능과 연결돼 있다. 본부는 현재 임대자문과 임차자문뿐만 아니라 리테일자문, 자산컨설팅을 함께 제공하고 있다. 부동산 자산의 기획 및 개발 단계에서부터 참여해 마케팅 전략을 수립하는 동시에 임차인을 찾는 식이다.

개발 기능 덕분에 다른 자문사들보다 빌딩 전속 임대운영 경험이 많은 편이다. 홍 상무는 "준공 전후부터 담당해서 공실 해소를 위해 수십년간 집중 관리를 제공하고 있는 곳들이 많다"고 설명했다.

서울 3대 업무지구 내 파르나스타워(GBD), 아셈타워(GBD), 그랑서울(CBD), 서울스퀘어(CBD), 전경련회관(YBD), 신한금융투자빌딩(YBD) 등이 대표적이다. 홍 상무는 "2000년대 초반 세워진 아셈타워의 임대 대행을 무역협회로부터 수주해 공실을 다 채웠고 인근 파르나스타워도 마찬가지"라고 설명했다.

최근 BBD(분당업무지구)로 서울 3대 업무지구의 뒤를 이어 떠오르고 있는 분당판교 시장 개척자 역시 신영에셋이다. 홍 상무는 "신영이 모건스탠리와 합작회사를 세워 분당 땅에 투자했던 2004년경부터 인근에 내려가 일을 했다"며 "분당 SK-U타워에 네이버 본사를, 판교 H스퀘어에 카카오를 유치했다"고 말했다.

◇"국내 오피스 시장 변곡점" 랜드마크 빌딩 집중

특히 올해부터는 시장 내 임대차사업본부의 역할이 더욱 부각될 전망이다. 지난해 하반기부터 고금리 기조가 이어지면서 부동산 투자 및 매입매각 거래는 줄어든 상태다. 반면 임대차자문 수요는 꾸준히 증가하고 있는 편이다.

기업들의 비용 축소 움직임이 임대차자문 수요 확대로 나타나고 있다는 분석이다. 업계를 불문하고 전반적으로 경기 침체를 겪고 있는 탓이다. 홍 상무는 "올해부터 내년까지는 경기 불황에 따라 비용 절감과 비용 전가가 시장 트렌드가 될 것"이라고 말했다.

임차인인 기업은 임대료를 낮추고 건물 소유주와 투자자는 임대료를 높이려는 가운데 오피스 이동 수요, 임대료 인상 문의 등이 생기고 있다는 설명이다. 홍 상무 역시 "실제 자문 문의도 전보다 늘었다"고 덧붙였다.

그는 "한국 오피스 시장이 변곡점에 와 있다"고 평가했다. "오피스 시장 상황은 통상적으로 경기 상황에 6개월 정도 후행한다"면서 "기업들이 본격적인 투자 축소를 단행한다면 현재 미국처럼 공실이 빠르게 늘어나게 되는 건 시간문제"라고 설명했다.

이 경우엔 "힘의 위치가 임대인에서 임차인으로 이동할 것"이라고 내다봤다. "현재까진 임대인 우위 시장"이었다면서 "주요권역 공실이 없는 상황에서 임대료를 높이려는 임대인의 요구가 받아들여졌기 때문"이라고 설명했다. "하지만 공실이 급격히 증가하는 등 시장 한계를 맞게 되면 다시 임차인을 찾아나서야 하는 상황을 맞을 것"이라고 분석했다.

신영에셋 임대차사업본부는 정공법을 통해 오피스 시장 변화에 대응해 나가겠다는 목표다. 홍 상무는 "시장이 매우 어려워질 것"이라며 "신영에셋이 수십년간 쌓아온 데이터와 네트워크를 활용해 임대인과 임차인의 의견 차이를 좁히고 다각도의 해결 방안을 모색하겠다"고 밝혔다.

기존 신영에셋 전략의 연장선에서 전속 임대차 자문 수주에 주력할 계획이다. 홍 상무는 "주요 업무권역 내 임대면적 1만평 이상의 랜드마크 빌딩 임대차 자문을 지속해서 수주하는 것이 목표"라고 설명했다.

최근엔 YBD 앵커원의 임차인을 모집하고 있다. 앵커원은 신영이 개발 중인 브라이튼여의도의 오피스동이다. 얼마 전 신영에셋은 유안타증권과 계약을 맺고 10개층가량을 채웠다.