이 기사는 2023년 10월 06일 15:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

홍원식 하이투자증권 대표가 올해 국정감사장에 서게 됐다. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 비즈니스 확대를 위해 펼쳤던 공격적 영업에 정치권도 관심을 가지고 있기 때문이다.

특히 국감장에선 이른바 '꺾기' 영업에 대한 질의가 나올 것으로 보인다. PF 대출 직후 받던 선취수수료를 비롯해 본PF 전환 조건으로 실시하던 토지 계약금 PI(자기자본) 투자에 대한 지적이 예상된다.

◇'꺾기'란 무엇인가

최근 국회 정무위원회가 발표한 국정감사 증인·참고인 명단에 따르면 증권사 대표이사 중 홍원식 하이투자증권 대표만 유일하게 명단에 포함됐다. 국감을 앞두고 CFD(차익결제거래) 사태와 관련된 증권사 대표의 증인 참석이 점쳐졌으나 홍 대표만 오는 11일 열리는 금융위원회 국감장을 찾는다.

국회 정무위가 밝힌 증인 신청 이유는 "PF 상품 꺾기 관련 소비자 보호 실태"를 조사하기 위함이다. 꺾기라고 불리는 금융권의 영업 관행은 사실 은행권에서 더욱 익숙한 표현이다. 대출을 받을 때 예·적금이나 다른 금융상품에 가입하도록 하는 것이다.
PF에서도 꺾기가 만연하던 때가 있었다. 10여년 전으로 돌아가 저축은행PF가 활발하던 시절 대출을 실행한 뒤 이 중 일부를 다시 예금을 들도록 했다. 하지만 금융당국이 2010년 저축은행법을 개정하면서 구속성 예금 같은 불공정 행위를 금지시켰다.

증권업계에서는 또 다른 꺾기 관행을 만들어냈다. 바로 선취수수료를 활용하는 것이다. 부동산 시행사는 이자에 취급수수료 등을 더해 올인코스트(All-in-Cost)로 연 이자율을 계산한다. 다만 PF 대출 실행 직후 별도의 금융주선수수료, 자문수수료 등의 명목으로 올인코스트에 포함되지 않는 수수료를 받는 사례도 많다.

부동산 운용업계 관계자는 "이자제한법으로 인해 PF 이자율을 높이기 어려운 점이 있으니 전체 PF 취급금액의 1~2% 정도를 자문수수료로 받는 경우가 흔하다"고 말했다.

◇2배 수익 노리고 PI 투자…불황 탓 충당금 쌓기도

특히 하이투자증권이 부동산 호황기에 PF 대출과 연계해 공격적인 영업을 펼치던 것이 있다. 시행사가 토지 계약금을 지불하는 단계부터 참여하는 PI 투자다. 아직 개발 사업 계획이 완전히 확정되기 전에 투자하는 만큼 리스크도 높지만 고수익이 보장됐다. 2010년대 후반부터 대형 증권사도 활발히 나서던 분야다.

이렇게 투자하면 기본적으로 기존 투자금의 100% 수익이 보장됐다. 외형상 시행사에 실시하는 대출처럼 보이지만 실질적으론 증권사의 투자이기에 고수익이 가능했다. 하이투자증권은 향후 브릿지론, 본PF 전환을 약속하며 다수의 사업장에 자금을 나눠 투자했다고 전해진다.

디벨로퍼 업계 관계자는 “시행사는 최소 원금의 10배 수익을 기대하면서 사업을 시작한다”며 “증권사에서 계약금 투자에 참여하면서 2배 수익을 요구해도 밑지는 장사가 아니라고 봤던 것”이라고 말했다.

호시절에는 증권사와 디벨로퍼업계 모두 만족할 만한 구조였지만 지난해부터 부동산 경기가 급속도로 악화되면서 상황이 달라졌다. 하이투자증권도 꺾기 논란과 별개로 고위험 사업장에 대해 충당금을 쌓으며 보수적인 사업 기조로 전환했다.
지난해 말 분양률이 낮거나 LTV(Loan-to-value ratio) 비중이 높은 PF 사업장을 중심으로 한번에 1120억원의 충당금을 반영했다. 이를 비용으로 처리한 탓에 작년 순이익은 376억원으로 전년 1639억원 대비 77% 감소했다. 올해도 충당금 적립이 이어지고 있다. 1분기 309억원, 2분기 125억원을 반영하며 사후관리에 한창이다.

하이투자증권 관계자는 “홍원식 대표 증인 신청과 관련해 구체적인 내용을 파악하고 있다”며 “홍원식 대표이사가 11일 국감장에서 관련 내용을 설명할 것”이라고 말했다.