이 기사는 2024년 07월 05일 14:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디와 디앤디인베스트먼트가 '명동N빌딩' 최종 매매가격에 대한 협의를 마쳤다. 디앤디인베스트먼트가 설립한 디디아이명동리츠가 자산을 전체 1601억원에 사기로 했다. 평당가는 3850만원, 캡레이트 5%대다.

디앤디인베스트먼트는 상장리츠인 디앤디플랫폼리츠를 운용 중이다. 디앤디플랫폼리츠는 디디아이명동리츠 우선주에 투자한다. 매도자인 SK디앤디도 보통주 재투자를 결정했다. 디벨로퍼와 스폰서리츠의 동반 성장 방향을 제시했다는 평가다.

◇SK디앤디 보통주 130억, 디앤디플랫폼리츠 우선주 706억 인수

5일 리츠업계에 따르면 최근 디앤디인베스트먼트는 SK디앤디로부터 명동N빌딩을 1601억원에 인수하기로 협의를 마쳤다. 디앤디인베스트먼트의 디앤디플랫폼리츠가 우선매수권을 갖고 있었던 자산이다.

디앤디플랫폼리츠는 국내 유일한 디벨로퍼형 스폰서리츠다. 자산관리회사(AMC)인 디앤디인베스트먼트는 SK디앤디가 지분 100%를 갖고 있다. SK디앤디가 디벨로퍼, 디앤디인베스트먼트가 운용사 역할을 하고 있는 구조다.

디앤디인베스트먼트는 자(子)리츠인 디디아이명동리츠를 통해 명동N빌딩을 인수하기로 했다. 매입가격은 1601억원으로 평당가 3850만원 정도다. 오피스·리테일 복합자산이기 때문에 인근 오피스 평당가에 비해선 높은 수준에서 가격이 형성됐다.

디디아이명동리츠의 총 투자금은 1797억원이다. 자산 매입가격 1601억원, 취득부대비용 116억원, 예비비 80억원 등을 포함한다. 담보대출 961억원, 에쿼티 836억원으로 자금을 조달할 예정이다.

디앤디플랫폼리츠는 배당률이 높은 우선주만 인수하기로 했다. 총 706억원이다. 나머지 보통주 130억원은 자산 매도인인 SK디앤디가 재투자하기로 했다. 최근 투자자 모집이 어려운 보통주 투자를 뒷받침해주기로 한 셈이다.

합의한 매매가격 1601억원도 최초 개발 시 목표수익률에 못 미치는 수준이다. 하지만 현재 시장 상황을 고려하는 동시에 디앤디플랫폼리츠와의 동반 성장을 위해 이 같은 결정을 내렸다고 알려졌다.


◇디앤디플랫폼리츠, 연 평균 6%대 이상 배당 확보

SK디앤디가 보통주를 뒷받침해 준 결과 당초 우선매수권을 갖고 있었던 디앤디플랫폼리츠는 8%가량 매매가격을 낮추는 효과를 얻을 수 있었다. 매입가격을 1471억원으로 본다면 평당가는 3538만원 수준으로 떨어진다. 캡레이트 역시 기존 5%대 초반에서 5%대 중반으로 올라간다.

우선주 배당수익률도 높은 수준이다. 디앤디플랫폼리츠는 7년간의 운용기간 동안 연 6%대 후반의 배당을 우선적으로 분배 받기로 했다. 보통주 분배율은 2%대 후반이다. 향후 매각차익은 보통주와 우선주가 각각 3대 7로 가져가기로 했다.

명동N빌딩은 시내업무지구(CBD) 확장권역인 을지로와 명동 일대에 위치해 있다. 을지로입구역 도보 1분 거리다. 연면적 1만3749㎡(4159평), 지하3층~19층 규모로 2022년 말 리모델링을 마쳤다. SK디앤디가 밸류애드한 자산이다.

저층부인 1층~3층이 리테일, 고층부인 4층~19층이 오피스다. 리테일층은 무신사가 마스터리스해 자산가치를 높였다. 현재 '무신사 스탠다드 명동'이 운영되고 있다. 여섯번째 무신사 스탠다는 매장이다.

오피스층은 우리은행, 롯데쇼핑 등 우량 임차인이 대부분 면적을 사용하고 있다. 2~3개층 정도 공실이 있는 상태이지만 현재 모두 임차 협의 중이라 올해 3분기 내로 모두 채워질 예정이다.