이 기사는 2021년 08월 05일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

SPC그룹이 본사 사옥으로 쓰고 있는 ‘강남P타워’가 시장에 매물로 나왔다. 프라임급 오피스 빌딩으로 현재 코람코자산신탁이 리츠를 통해 운용하고 있다.

앞서 셰어 딜(share deal) 방식으로 한강에셋자산운용 펀드가 해당 리츠의 지분을 인수했는데 이번 매각은 3년 만의 투자회수 시도다. 최근 강남업무지구(GBD) 등 주요권역 임차 수요가 높아지고 있는 만큼 입찰 흥행 기대감이 상당하다는 평가다.

5일 관련 업계에 따르면 코람코신탁은 강남P타워를 매각하기 위해 전날 자문사들을 상대로 RFP(입찰제안요청서)를 발송했다. 이번 달 말에서 내달 초 즈음 자문사를 선정해 매각절차를 본격화할 것으로 보인다. 연내 딜 클로징을 목표하고 있는 것으로 알려졌다.

강남P타워는 서울 서초구 양재동 11-149에 자리잡았다. 지하 6층~지상 20층 규모로 지어졌으며 연면적은 4만4129㎡다. 우량 임차인을 확보한 데다 입지적으로 3호선과 신분당선이 만나는 양재역에 가깝다는 장점이 있다.

코람코신탁이 P타워를 사들인 것은 2013년이다. 2600억원을 주고 포스코건설로부터 인수했다. 매입 주체는 ‘코크렙 양재’ 리츠였는데 한국교직원공제회와 대한지방행정공제회, 과학기술공제회, 코리안리재보험 등이 리츠의 주요 출자자(LP)로 참여했다.

그러다 2018년 엑시트를 위해 입찰을 진행하면서 재차 손바뀜이 있었다. 이때 코람코자산운용과 한강에셋자산운용, KB자산운용, 마스턴자산운용, 제이알투자운용 등 10곳이 넘는 운용사들이 뛰어들어 흥행몰이를 했다. 최종 인수자로는 한강에셋자산운용이 낙점됐으며 거래가는 3180억원이었다.

당시 거래는 지분매매 형태인 셰어 딜로 진행됐다. 통상 상업용 부동산은 펀드나 리츠 등 비히클(vehicle)을 새로 만들어 담는 경우가 일반적이다. 그러나 한강에셋자산운용은 기존 리츠인 코크렙 양재를 그대로 존속시키되, 펀드를 조성해 리츠의 지분만 넘겨받았다.

이는 세금을 절약하기 위한 의도로 풀이됐다. 프라임급 오피스 빌딩의 경우 수십억원에 달하는 취득세를 납부해야 하지만 셰어 딜에선 이 비용을 절감할 수 있기 때문이다. 현재 코크렙 양재 리츠의 주주구성을 보면 한강 GBD 전문투자형사모부동산투자신탁 제 1호가 50%, 한강 GBD 전문투자형사모부동산투자신탁 제 2호가 나머지 50%를 쥐고 있다.


주목할 부분은 임차인인 SPC그룹이 강남P타워에 대한 우선매수권을 보유 중이라는 점이다. SPC그룹은 강남P타워 전 층을 책임임차하고 있으며 약 8년의 계약기간이 남아 있다. 다만 2018년에도 우선매수권을 발동하지 않았다는 점에서 이번에 권리를 행사할 가능성은 높지 않아 보인다.

거래가의 경우 아직 실사 등이 이뤄지지 않은 만큼 구체적으로 점치기는 어려우나 시장 상황은 긍정적이다. 실제 강남권은 활발한 임차 수요에 힘입어 빠르게 공실이 해소되고 있다. 올 2분기 강남 A급 오피스의 공실률은 약 8.6%로, 전분기(12.8%) 대비 420bps나 하락했다.

강남 오피스빌딩의 거래가도 평(3.3㎡)당 3000만원대 중반까지 치솟은 상태다. 올해 GBD 권역에서 우신빌딩이 평당 3300만원, 동궁리치웰타워가 평당 3633만원에 매매됐고 메이플타워가 평당 3700만원 수준에 인수될 전망이다.

시장 관계자는 "강남P타워가 GBD 핵심인 테헤란로에서 다소 떨어져 있다는 점을 감안해도 매각을 통해 1000억원 이상의 시세차익(capital gain)을 거둘 수 있을 것으로 본다"고 말했다.