이 기사는 2024년 06월 17일 07:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠가 국내 상장리츠 1호 성공 모델인 점에 이견을 제시할 사람은 없을 것 같다. 지난해에는 '용산 더프라임타워'를 팔고 '용산 아스테리움'과 '남대문 HSBC빌딩'을 편입해 시장을 놀라게 했다. 올해는 'GS건설 서초타워'와 '시청 씨티스퀘어빌딩'이 신한알파리츠의 새로운 자산으로 담길 전망이다.

고속 성장 이면에 우려스러운 점도 생겼다. 열심히 운용하는 것과 별개로 자산 매입에 있어 초심을 잃은 모습이 보이고 있는 탓이다. 한마디로 하나의 상장회사로서 신한알파리츠가 초기 정립한 철학이 희석되고 있다.

신한알파리츠는 국내 코어 오피스 전문 리츠다. 주요 업무지구 소재 우량 자산 8개를 포트폴리오에 편입해 놓은 상태다. 그간에는 우수한 입지, 안정적인 임차, 대출만기 분산 등의 투자 원칙을 철저히 지켜왔다.

하지만 이번에 담을 서초타워와 씨티스퀘어빌딩에는 의문 부호가 붙는다. 먼저 서초타워는 위치가 애매하다. 남부터미널역 인근에 있지만 강남업무지구(GBD) 핵심 입지는 아니다. GS건설이 마스터리스 중인 자산으로 60% 이상 면적을 차지하고 있다. 임차가 분산돼 있다고 보기 어려운 셈이다.

씨티스퀘어빌딩에도 비슷한 걱정거리가 있다. 도심업무지구(CBD) 코어 오피스인 점은 확실하다. 하지만 공기관인 서울시청이 대부분 면적을 쓰고 있다. 민간기업이 공기관을 상대로 임차 등에서 협상력을 갖기는 힘들다.

게다가 씨티스퀘어 빌딩은 신한리츠운용이 매각 입찰에도 참여하지 않았던 자산이다. 한차례 우선협상대상자와의 거래가 무산됐다. 이후 우선매수권을 갖고 있던 현대코퍼레이션이 신한리츠운용과 손을 잡고 등장했다. 제3자 지정 방식으로 콜옵션을 행사했다는 의미다.

신한알파리츠가 신한리츠운용의 자금조달 창구가 된 것처럼 보인다. 물론 어려운 시장 환경에도 거래 자산이 몰리는 점과 결국 클로징 해내는 능력은 업계 플레이어 모두가 높이 평가하고 있다. 하지만 이 과정에서 초기 철학을 잃어가는 모습을 투자자들이 반길 수만은 없다.

신한리츠운용 내 신한알파리츠 관련 업무를 하는 팀이 분산돼 있는 점도 같은 비판에 힘을 싣는다. 기존 신한알파리츠 투자를 담당했던 팀은 현재 신한글로벌액티브리츠 상장 업무에 우선을 두고 있다. 서초타워와 씨티스퀘어도 각기 다른 팀들이 인수 작업을 하는 중이다.

이익 대부분을 배당하는 상장리츠는 투자자들의 돈으로 몸집을 키워야 한다. 투자 철학을 잃지 않는 가운데 신규 투자 계획에 대한 적극적인 IR이 필요해 보인다.